宅建 抵当権による一括競売

Question

宅建 抵当権による一括競売宅建 一括競売

下記内容にて

＜抵当権者に対抗することができる権利＞

とはどのようなことですか？

よろしくお願いします。

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＜一括競売＞

土地の抵当権者は 土地と共に建物も一緒に競売にかけることができる。ただし 建物の所有者が 抵当地を占有することについて ＜抵当権者に対抗することができる権利＞を有するばあいには 抵当権者は一括競売できない。

補足

いつも ありがとうございます。

説明していただくと ああ そうなんだ！ とわかるのですが 参考書 ２冊持っていても 単語の説明だけでは 理解できないことが多すぎます。
関係ないならば いいのですが そこで 考え込んでしまうと・・・実際 そういうことが多いのですが・・・

でですが・・・
P銀行は Xからの債務履行を待つだけ？ と
さて 次には どういう手を考えているのでしょうか？ という余計なことは考えないようにします～～～

Answer 1

「抵当権に優先する権利」を言います。不動産の登記簿の「乙区」に登記されている権利（地上権、登記された賃借権等）で抵当権よりも先に登記されている物の他、借地借家法による規定もあり得ます。

たとえば、抵当権の設定よりも先に地上権や賃借権が成立して対抗要件を備えていた場合、土地の抵当権者は土地と建物とを一発して競売にかけることが出来ません。
また、土地と建物の所有者が同一であっても、「所有者名義の地上権や賃借権」が残るケースがあり得ます。

後者について時系列で説明しましょう。

まず、最初にこのような状態だったとします。

Ｘさん：甲土地（更地）の所有者

ここに、Ａさんが甲土地を気に入って「マイホームを建てる目的」でＸさんから土地を借りたとします。

Ｘさん：甲土地の所有者で賃貸人
Ａさん：甲土地の賃借人、甲土地の上に自己名義の建物を建てて登記を済ませた
甲土地←①借地権（権利者Ａさん）

この状態で、Ａさんは甲土地の借地権を第三者に対抗できる状態になります。
このあと、ＸさんがＰ銀行からお金を借りて、甲土地に抵当権を設定します。

Ｘさん：甲土地の所有者で賃貸人、Ｐ銀行からの債務者で抵当権設定者
Ａさん：甲土地の賃借人、甲土地の上に自己名義の建物を建てて登記を済ませた
Ｐ銀行：Ｘさんにお金を貸した債権者、甲土地の抵当権者
甲土地←①借地権（権利者Ａさん） ②抵当権（権利者Ｐ銀行）

もし、この時点でＰ銀行が抵当権を実行するとしても、Ａさんに借地権は抵当権に優先するのでＡさんは引き続きその土地を使用することが出来ます。競売で誰がその土地を落札しようとも、借地権は対抗力を持っています。

この後、ＸさんがＡさんに甲土地を売却します。するとＡさんは甲土地の『所有者』になります。
この時、甲土地について

甲土地の所有者：Ｘさん
甲土地を借りている人：Ａさん

という状態から、

甲土地の所有者：Ａさん
甲土地を借りている人：Ａさん

という状態になるので、「混同」が発生し、土地の賃借権は消滅するのが本来の姿です。

（混同）
第百七十九条 【同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。】ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

ところが、このケースでは１７９条の「ただし書き」の箇所が問題となります。
「その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるとき」

今回のケースでは、その物（甲土地）が第三者（Ｐ銀行）の権利（抵当権）の目的となっています。よって、「混同」は発生せず、Ａさんは甲土地の所有者でありながら「甲土地の借地人」という地位も存続します。

Ｘさん：甲土地の元所有者でもうアカの他人。Ｐ銀行からの債務者
Ａさん：甲土地の新所有者（Ｐ銀行の抵当権の負担付き）、甲土地の上に自己名義の建物を建てて登記を済ませた
Ｐ銀行：Ｘさんにお金を貸した債権者、甲土地の抵当権者
甲土地←①借地権（権利者Ａさん） ②抵当権（権利者Ｐ銀行）

このような状態でＰ銀行が抵当権を実行するとしても、Ｐ銀行はやっぱり一括競売に付すことが出来ません。なぜなら、依然として「借地権」が抵当権よりも先に対抗力を備えていて、しかもそれが存続しているからです。

宅建試験では、このあたりのお話も頻出問題とされています。ややこしい問題が多いようですが、しっかりと解けるようにしておきたいところですね。
それでは宅建試験がんばってください。

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補足について：

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P銀行は Xからの債務履行を待つだけ？ と
さて 次には どういう手を考えているのでしょうか？ という余計なことは考えないようにします～～～
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いえ、考えておきましょう。（笑）
仮に、Ｘさんが債務不履行に陥った場合、Ｐ銀行がとる事のできる手段は２つあります。

手段１：「土地の」抵当権をそのまま実行して、「土地」を強制競売にかける。
＝Ｐ銀行は「一括競売」ができないというだけで、土地の競売そのものはすることができます。よって、土地だけ強制競売にかけてしまうことは可能なのです。
とはいえ、土地の落札者は「借地権」の負担のついた土地を入手することになるので、いわゆる「底地売買」」と同じように高い値段はつかないといわれています。

手段２：Ａさんが支払うべき「賃料」に物上代位する
＝抵当権はその担保する債務が不履行となった場合、その契約の果実に物上代位することができるという規定があります。
土地の所有者で賃貸人が債務不履行となったような場合、その賃貸人が手に入れることのできる「土地の賃料」をＰ銀行は【こっちによこせ】と主張できるのです。
この場合、土地について強制競売は行われず、裁判所から「賃借人」のところに通知が届けられます。そこには、「今後、土地の賃料の支払いは裁判所が指定した人にしなさい。もともとの土地の所有者に払っても、弁済したとは認めてやらないよ！」という趣旨のことが書かれています。
Ａさんは「借地権（土地の賃借権）」を有しています。【賃】借なので、本来ならお金のやりとりが発生しているはずなので、そのやりとりを押さえてしまえ！という方法になります。
この方法なら、落札価格が期待できないケースでも、（本来の意味での）「なし崩し弁済」をすることができる可能性が出てくるので、時間がかかってもこちらのほうが良いという場合もあります。

Answer 2

代表例は『借りている』借地権