家賃削減ビジネスについて

Question

家賃削減ビジネスについて質問させて頂きます。

家賃削減ビジネスを自分でするためには、

何か資格などがいるのでしょうか？

いろんなＨＰを見ていると、

「弊社の不動産鑑定士や宅建有資格が、、、」

という文言がよくあり、

借地借家法という法律を武器に交渉するように思われますので、

素人では交渉したらダメという事なのでしょうか？

ご回答お願いします。

Answer 1

弁護士以外が交渉にあたることは弁護士法72条に違反し、いわゆる非弁行為になります。
もちろん宅建主任者や不動産鑑定士にも代理権はありませんのでご注意ください。

借地借家法32条に家賃減額が認められる条件があります。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

条文をざっくりと①固定資産税がさがった②景気低迷③不動産の賃料が、その不動産と似たほかの不動産の賃料にくらべて明らかに高い
です。

賃料減額が認められるためには上記①～③のどれかに該当することを証明する必要があります。

ちなみに不動産鑑定士その他が発行するレポートをもとに借主が交渉する場合は何ら問題ないですが、貸主も人間なので、「鑑定士が出したレポートはこうだから家賃を下げろ」なんて言おうものなら「やる気ならやってやろう」なんてことで訴訟になりかねません。そうなると居心地が悪くなってしまいますから何らかの配慮が必要かと思います。

Answer 2

質問の「家賃削減ビジネス」というのは、他人に代わって家賃の減額交渉を行う業を意味するものだと推測します。

まず、「業」として行うというのは、反復継続して収入を得るために行う行為をいいます。
例えば、反復継続して不動産の売買、賃貸の仲介を業として行う場合には宅建免許が必要です。

そこでこの業として行うというのがミソで、自分が自分の家賃を減額交渉することは業にはあたりません。
家賃削減業という業の免許制度、資格制度は特に無いので素人でも交渉してダメということはありません。

但し交渉相手に説得力を与えるためには、資格を有していた方が武器にはなると思います。
いずれにせよ、その様な専門分野の交渉にはその分野に詳しい人を代理人として立てるにはそれ相応の
対価を必要とします。自分で勉強をして臨むのもいいでいいでしょう。但し説得力やそれにかかる費用を
考えた場合、専門家に依頼した方が費用対効果の面でよいときがありますのでケースバイケースで
検討すればいいでしょう。

Answer 3

賃料引き下げ、つまり建物の賃借についての交渉を本人に代わって行うのであれば、法律行為（≒契約の新規締結や変更）の代理に当たるので、本人が弁護士であるか、会社として宅建業者の免許を受けているコトが必要でしょう。

宅建業者（不動産業者）の許可を得るためには、一定人数の宅建の資格者が必要ですが、有資格者を雇えばよいハナシなので、貴殿自身が資格を取る必要はありません。

なお、ご指摘の「不動産鑑定士」は、単に、賃料の交渉に当たって、資料を提供する（資料集めのプロですから）だけのコトだと思います。

Answer 4

宅建は仲介、不動産鑑定士は鑑定評価が独占業務です

ただ交渉するだけなら誰がやっても構わないでしょう