宅地建物取引士の宅建業法についてです

Question

宅地建物取引士の宅建業法についてです民法では、契約不適合責任を負わない特約は可能ですが、宅建業法の自ら売主による業者ではない者との取引では、この特約は無効なんですか？

Answer 1

その通りです。

民法の契約不適合責任は任意規定のため、契約書の内容が優先されます。つまり個人と個人の取引では、契約書に例えば契約不適合責任を負わない、あるいは引渡しから2か月に限るなどの特約が有効となります。契約書にこれら特約がないときに民法の契約不適合責任(つまり、買主がその不適合を知った時から1年以内に通知があることを前提として売主が責任を負う)が適用されると考えてください。

しかし、売主が宅建業者の場合は状況が異なります。この場合、宅建業法が関連してくるためです。

宅建業法には次の条文があります。
（担保責任についての特約の制限）
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

この言い回しはちょっと面倒なのですが、宅建業者が自ら売主になる場合は、基本的には民法の契約不適合責任を負うことが必須となることを意味します(若干の例外がありますがここでは割愛します)。

つまり、質問に戻りますと、宅建業者以外の者が売主の場合は、契約不適合責任を負わない旨の特約は有効ですが、宅建業者が売主の場合は、(相手方を問わず)契約不適合責任を負わない旨の特約は無効となり、民法の契約不適合責任を負うということです。

Answer 2

無効。

民法は契約不適合責任を（原則）負うので、

負わない特約は買主不利となり、することはできない。