管理業務主任者テスト勉強です。

Question

管理業務主任者テスト勉強です。各棟建て替え決議ってどんな時に行われますか？

Answer 1

試験直前と云うことで、簡潔に知っている事でお答えします、先ず4/5・3/4・2/3と云う割合を記憶して下さい、そこで①団地管理組合での1棟の建替え決議では、その棟の4/5の議決権で議決を行いその先団地管理組合の総会で建替え「承認」決議を3/4で行う必要があります、また 4/5で議決した建替え建物の議決権は100%賛成とカウントされます、また建替えが他の棟の特別の影響がある時はその棟の承認が必要です。②また 団地内建物の一括建替え決議は、全体の4/5の議決が必要で、且つ各棟ごとにの2/3の決議（賛成）が必要です（これは少数区分建物の少数区分所有者を保護する為です）以上が私の私っている各棟建替え決議です。

Answer 2

ご質問は、団地についてのものかと思います。
ただ、その種の問いは団地管理組合の区分所有法における定めに対する理解を確認するためになされるものです。
試験の10か月前ならともかく、直前に抱く疑問としては適切ではありませんから、今は考えないことをおすすめします。
ご質問の回答になっておらず申し訳ありません。

Answer 3

各棟建て替え決議？
出し抜けにそこだけそういう訊き方をして何を確認しようというのかイマイチ不明なんだけどな。

まず「建て替え決議」とは何か、そこは理解しているという前提でいいのかな。一口にマンションと言えど、この議論で対象とされているのはオーナーが単独で所有する賃貸専用マンションなどのことではなく、複数人で区分所有されるマンションだ。管理組合という組織において、区分所有者としての総意を諮りながら建て替えに向けた手続きを進めていく中での話。「決議」と言うからには所定数の賛同を得て方針を決定していくということだよ。マンションの区分所有者はそのひとりひとりが土地と建物の両方に権利を持っているので、古くなった建物を建て替えるにあたっては権利者間での合意形成が不可欠。その合意形成のやり方のひとつとして「各棟建て替え決議」がある訳だ。

管理業務主任者になりたいという人がこの質問をするからには、一度くらいは標準管理規約や区分所有法の条文に触れたことがあると思うが、知っての通り管理組合として建て替え決議をするにあたっては、通常の議案に関する決議よりも高い水準で合意を得なければならない。関係者の総意として建て替えを決めるという決断は、非常にハードルが高い訳だ。特に「団地」と呼ばれる、マンションの住棟が複数集まっている状態で建て替えを決議する様な場合だと、複数棟の権利者の合意形成を同時にやらなければならないことがある。一般的にマンションの建て替えをする様な時は、各権利者が建設費用を持ち出しでやるというのは現実的ではないので、従前よりも大きな建物を作って、権利者の取り分以上の床を売却して資金を確保しようとすることが多い。住棟が複数ある時は複数まとめて建て替える計画にした方が、より多くの床を稼ぎ易く、工事費負担も軽減し易い訳だよ。

なので、経済的なことを考えれば普通は「複数棟一括の建て替え」を目指したいところではあるんだが、合意形成の難易度という観点ではそうもいかないことがあるので、建て替えの合意形成（管理組合としての建て替え決議）は各棟ごとにやるという選択肢もある。貴方が訊いてるのはそういうパターンのことだよ。マンションが複数棟並んでいる団地等で建て替えを実施する場合、方法を大別すると「一括建て替え」と「棟別建て替え」があり、後者は合意形成が難航しそうな時に採用されることが多い、ということ。