FP3級の問題です。（建築基準法）です。 アドバイスお願いできますでしょうか？

Question

FP3級の問題です。（建築基準法）です。
アドバイスお願いできますでしょうか？（問い）
http://fast-uploader.com/file/7026307292350/

（解説）
http://fast-uploader.com/file/7026307382650/

回答は ２ なのですが理解できずにいます。
分かりやすいアドバイスお願いできますでしょうか？

補足

問いの画像、横向きで見えずらくて申し訳ありません。

Answer 1

用語の意味をちゃんと理解できていないのでは？
わかりやすいようにあえて厳密ではなくざっくり具体的に説明します。

まずこの問題の200㎡の敷地にサイコロを積み重ねたような形の建物を建てようと思っていると仮定しましょう。

「建ぺい率」
敷地を真上から見た時にどのくらいの大きさ（1階部分の床面積）のサイコロを置けるかを計算するときに使います。問題では建ぺい率80％なので
200㎡×80％＝160㎡
1フロア160㎡の建物が建てられます。

「容積率」
平屋建てだと手狭なので階層を重ねて建物を上に伸ばそうと思います。そこでその上限を定めるのがこの容積率です。制限の仕方としては「何階までいいよ」ではなく、「敷地の何倍の面積分までいいよ」という形です。問題では400％なので、
200㎡×400％＝800㎡
の床面積になる高さまで階層を重ねられます。建ぺい率のところで1フロア160㎡までOKと計算しましたから、800÷160＝5で、サイコロを5個積み重ねた5階建ての建物が建てられそうです。
もうちょっと日当たりが欲しければ、5階部分を80㎡にして残りの80㎡を6階にしたりすることも出来ますから、何階建てまでという制限の仕方より自由度が高いですね。

しかしあまり建物が密集すると道路が薄暗い路地ばかりになってしまいます。
そこで、「前面道路に道幅に応じて容積率を制限することにしよう」というルールが追加されました。これが今回の問題のキモです。
前面道路の幅に地域ごとに決められた率（問題では6/10）をかけて計算し、その数字と基準容積率（400％）とで比べて「小さい方」をその土地の容積率としようという方法です。
今回の問題では前面道路は6ｍ、法定係数が6/10ですので、
6ｍ×6/10＝3.6倍＝360％
360％＜400％ですのでさっき計算した800㎡の建物は建てられなくなってしまいました。新しい容積率で計算すると、
200㎡×360％＝720㎡ となります。

よって今回の問題の正解は 2. というわけですね。

Answer 2

まず、延べ面積は延べ床面積ともいわれるもので、１階部分～最上階までの床面積の合計です。
延べ面積には上限が定められており、「敷地面積×容積率＝延べ面積の上限」です。

つまり、ある土地に建物を建てたい場合、その建物の延べ床面積は、土地の面積に容積率という一定の割合を掛けたところまでしか、認められないわけです。

そして、容積率は、第１種・第２種低層住居専用地域等の住居系の用途地域では小さく、商業地域や工業地域では大きく設定されています（これが指定容積率です）。

容積率が小さいほど、高い建物は建てられなくなります。
住居系の用途地域では、良好な住環境とするために、あまり大規模な建物は建てられないようにしているわけです。

こうした前提があった上で、さらに土地の前面道路の幅が12m未満のとき、容積率に制限が加わります。
解説にもある通り、住居系は前面道路幅×4/10、それ以外なら前面道路幅×6/10で、計算結果と指定容積率を比較して、小さい方が容積率の上限となります。

つまり、土地の前面道路が12m未満のときは、指定容積率よりもさらに小さな容積率までしか認められないことがあるわけです。
これは、道路の幅が狭いところに大規模建築物が建って、建物の密集地になると周辺環境が悪化し、災害時のリスクも高まるためです。

ということで、本問でも、指定容積率400％よりも小さい360％（つまり土地の面積の3.6倍）までしか認められないわけです。
そのため、指定容積率400％なら土地面積の4倍→200㎡×400％＝800㎡の延べ面積となるはずが、土地面積の3.6倍→200㎡×360％＝720㎡が延べ面積の上限となるわけです。

FPの試験では、その土地の用途地域が住居系かそれ以外か、前面道路幅が12m未満かがポイントです。
過去問で同じような問題を繰り返すことで、知識が定着しますよ。
https://cse.google.co.jp/cse?cx=partner-pub-5143801086626861%3A1u0lgky5a3l&q=%89%84%82%D7%96%CA%90%CF%82%CC%8F%E3%8C%C0&sa=%8C%9F%8D%F5&siteurl=fp3test.ninpou.jp%2F&ref=&ss=5863j3359159j33#gsc.tab=0&gsc.q=%E5%BB%B6%E3%81%B9%E9%9D%A2%E7%A9%8D%E3%81%AE%E4%B8%8A%E9%99%90&gsc.page=1

また、似たような問題に建築面積の上限があります。こちらは土地面積における1階部分の面積の上限です。
https://cse.google.co.jp/cse?cx=partner-pub-5143801086626861%3A1u0lgky5a3l&q=%8C%9A%92z%96%CA%90%CF%82%CC%8F%E3%8C%C0&sa=%8C%9F%8D%F5&siteurl=fp3test.ninpou.jp%2F&ref=&ss=16344j56374778j44#gsc.tab=0&gsc.q=%E5%BB%BA%E7%AF%89%E9%9D%A2%E7%A9%8D%E3%81%AE%E4%B8%8A%E9%99%90&gsc.page=1

Answer 3

解説のとおりなんですが、

普通、容積率は敷地面積(２００㎡)に容積率(４００%)を乗じて８００㎡と計算します。

しかし、前面に接している道路の幅が１２m未満の場合は前面道路の幅(６m)に商業地域の法定乗数(６／１０、すなわち６０%)を乗じて容積率は(３６０%)になります。

この時、普通の容積率(４００%)と前面に接している道路の幅に法定乗数を乗じてでた容積率(３６０%)のどちらか低い方が容積率になります

よって、敷地面積(２００㎡)に容積率(３６０%)を乗じて７２０㎡と計算し、これが答えになります。

ＦＰ３級は、法定乗数ははじめから与えられているので、そこは暗記する必要はありません。
４／１０、６／１０を覚えなくてはならない問題はみたことないです。