皆様良くご存じの日本ハウズ・・が管理会社のマンションですが、管理委託契約の更新時に行う 需要事項説明についてですが、ど…

Question

皆様良くご存じの日本ハウズ・・が管理会社のマンションですが、管理委託契約の更新時に行う
需要事項説明についてですが、どこまで説明が必要なのか良く分かりません。管理宅契約に日常清掃というのが、別表第3としてありますが、先回の更新時、この別表第3の日常清掃の清掃時間が、「0900～1600 1時間の休憩を含む」が「0900～1600 午前午後各15分 昼時間の休憩を含む」と変わっていました。
「いました」というのは重要事項説明にも説明が無いし、ちょうど変更事項の新旧比較というのが、添付されていたのですが、別表第3の時間変更は何処にもなく、説明もないまま（住民は説明が無いので見過ごし）実質作業時間が、15分ｘ2＝30分短縮されていました。

1.重要事項説明には、このような時間の変更（金額にも影響する）に足して説明の必要はないのでしょうか？
管理会社に行ったら、「現行時間に合わせた」ものです。説いて相手にしません。
強制的に変更して、現行時間に合わせたなど理解できません。

2.こういう問題を国交省等に訴えるところはありませんか？
どうかよろしくお願い致します。

Answer 1

マンション管理適正化法72条に以下の規定があります。

（重要事項の説明等）
第７２条 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。

３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

すなわち、管理会社が管理組合と管理受託契約を締結する場合は、全区分所有者に重要事項説明書を配布し、説明会を開催しなければなりません。（第1項）

しかし、従前と同一条件で更新するときは、重要事項説明書を全区分所有者に配布するでけで、説明は理事長または理事会（＝管理者等）にするだけでよいことになっています。（第2項～3項）

さて、ご質問の件ですが、管理員の勤務時間は変わらず、休憩時間だけが30分増えたとのことですが、これは管理組合にとっては不利になる契約更新なので、同一条件とは言えません。したがって、全区分所有者を対象とした重要事項説明会を開催しなければなりません。

それをしなければ、違法行為となり、管理会社は何らかのペナルティを課されることになります。

訴える先は、国交省の各地方整備局（マンション所在地を管轄する地方整備局）建政部 建設産業課です。電話番号は国交省の以下のＨＰでご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000018.html