宅建の過去問での質問です。問題自体の意味がわかりません。解答を読んでも、さっぱりわかりません。かなり、私は頭が悪いので、…

Question

宅建の過去問での質問です。問題自体の意味がわかりません。解答を読んでも、さっぱりわかりません。かなり、私は頭が悪いので、分かりやすく解説していただける方がいましたら、大変助かります。身近な登場人物で、サルでも分かるように、説明していただけると、大変助かります。
「参考書見て、自分で探せ！！」と仰る方も多々いると思いますが、ご容赦ください。

※登場人物に「サザエさん」や「ドラえもん」あたりでお願いできれば・・・

平成20年度 問題36

宅地建物取引業者Aが建物に係る信託（Aが委託者となるものとする。）の受益権を販売する場合において、宅建取引業法第35条の規定に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組み合わせは、どれか。

ア Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、取引主任者でない従業員に説明させた。

イ Aは、当該信託の受益権の販売契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を 交付して説明したので、今回は説明を省略した。

ウ Aは、買主Dが金融取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。

エ Aは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対してそ の説明を省略した。

まず、問題文から、分からないのは、 「建物に係る信託？？？信託会社」、建物に係る信託とは、一体なんなのですか？？
「委託者？」「受益権の販売？？」この問題では、不動産は、売っていないのでしょうか？？何の取り扱いの契約なんでしょう？？重要事項の説明があるということは、37条もこの後でてくるのでしょうか？？

そして ア 「信託の受益権であった」？？？意味が全くわかりません。

イ 半年前に同一の内容の契約について書面を交付していた。
何度も、同じ内容の契約を繰り返すのでしょうか、また書面での交付が義務付けられているのでしょうか。このしょめ んとは、35条書面ですか？？それとも37条書面なんでしょうか。

ウ 特定投資家とは、どのような方の事を指すのでしょうか。

エ Aは、当該信託財産である建物、「信託財産である建物」 これは、問題で良く出てくる瑕疵担保履行法と同じような取 り扱いと考えていいのでしょうか。

わかる方が、いらっしゃいましたら是非、教えてください。ホント頭悪いので、申し訳ありませんが、噛み砕いて、生米からお粥に成るくらいユルユルの説明でお願いします。

Answer 1

そもそも、「信託」とはなんなのか？という点が判らないことにはどうしようもない問題になります。
これについては、質問の趣旨は若干違いますが、過去の私の回答に記載がありますので、そちらも併せて読んでみてください。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1088534165

その上で、ここからの回答をお読みください。

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ア Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、取引主任者でない従業員に説明させた。
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「重説」は必ず取引主任者がしなければなりません。そして、重説に記載し説明すべき内容が何であるかがしっかり理解出来ているかどうか？が問われる問題になります。

３ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託（当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。）の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。

宅建業法35条第3項にはこう書かれています。つまり、宅建業者自らが委託者となっている信託の受益権を売買しようとする場合は、その内容を35条書面に含めて説明、記名押印して書面を交付しなければなりません。
というわけで、アは「宅建業法に違反する」ことになります。

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イ Aは、当該信託の受益権の販売契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を 交付して説明したので、今回は説明を省略した。
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肢「ア」で引用した業法35条第3項の終わりのあたりにある、「ただし、その売買の相手方の利益の保護のため…この限りでない。」という部分（いわゆる「ただし書き」）にある国土交通省令に、この肢に関する答えがあります。

宅建業法施行規則16条の4の4
二 信託の受益権の売買契約の締結前一年以内に売買の相手方に対し当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明をしている場合

信託の受益権を売買する契約の1年以内にすでに同じ説明を済ませている場合は、改めて重説をしなくてもよいと言っています。ということは、肢イでは「半年前に…」となっていますから、この場合は改めて重説をしなくてもよいケースにあてはまります。
というわけで、イは「宅建業法に違反しない」ということになります。

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何度も、同じ内容の契約を繰り返すのでしょうか、また書面での交付が義務付けられているのでしょうか。このしょめ んとは、35条書面ですか？？それとも37条書面なんでしょうか。
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問題文をよく読みましょう。「宅建取引業法第35条の規定に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち」と書いてあります。ここでどうして37条書面が登場するのでしょうか？

なお、35条書面は「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間」に交付しろと35条に書いてあります。この文章だけを見れば、「10年前に重説をしたから、もう重説はしないよ」という主張が通りそうですが、10年も経過していたら状況はかなり変化しているはずです。そこで、宅建業法施行規則では「1年以内に重説をすませていた場合は、繰り返さなくても良い」としていますが、それよりも前に重説をしていた場合は「再度」しなければなりません。

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ウ Aは、買主Dが金融取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
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せっかく、インターネットという便利な物があるので、気になった条文は検索してみると良いですよ。
というか、Ｙａｈｏｏ！知恵袋を使っているのですから、Ｙａｈｏｏ！検索は使えますよね（笑）

３１ この法律において「特定投資家」とは、次に掲げる者をいう。
一 適格機関投資家
二 国
三 日本銀行
四 前三号に掲げるもののほか、第七十九条の二十一に規定する投資者保護基金その他の内閣府令で定める法人

要するに、「投資の専門家」です。投資についてはむしろ宅建業者以上に詳しいはずです。そんな相手に対して「信託の受益権がー」という説明をするのは、『釈迦に説法』というものです。（笑）このため、宅建業法でも『そんな専門家相手に説明しなくてもよい』としているのです。（肢イで登場した「ただし書き」の部分で、施行規則16条の4の4です）

第十六条の四の四 法第三十五条第三項 ただし書の国土交通省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
一 金融商品取引法 （昭和二十三年法律第二十五号）第二条第三十一項 に規定する特定投資家（同法第三十四条の二第五項 により特定投資家以外の顧客とみなされる者を除く。）及び同法第三十四条の三第四項 により特定投資家とみなされる者を信託の受益権の売買の相手方とする場合

投資の専門家が宅建業者から「信託の受益権を買う」というような場合、それはどういう事をしようとしているのか、どういう意味を持っているのは『判った上でやっている』はずなのです。だから説明を必要としないのです。
そんな訳で、これは「宅建業法に違反しない」ということになります。

－－－－－
エ Aは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対してそ の説明を省略した。
－－－－－
信託財産であるとしても、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していた場合は、その説明をしなければなりません。

根拠は、ちょっと面倒くさいのですが、以下の条文です。

宅建業法35条第3項第7号「その他当該信託の受益権の売買の相手方の利益の保護の必要性を勘案して国土交通省令で定める事項」
↓
『国土交通省令で定める事項』とは、宅建業法施行規則16条の4の7第7号「当該信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で次に掲げるものを講じられているときは、その概要」

よって、これは「宅建業法に違反する」こととなります。

どうして説明が必要なのか？という点は「（不動産）信託」というものへの理解が無いと判らないでしょう。
（不動産）信託といえども、その不動産には「利用者がいる」訳です。そして、その利用者が支払う「賃料」をピンハネすることで儲けを出し、委託者に利益を渡すのが「信託」です。ということは、その建物に瑕疵があったりすると、利用者が居なくなってしまい、儲けが出なくなる恐れがあります。
そこで、「瑕疵が有った場合でも、瑕疵担保責任を全うできるように、保険が掛けてありますよ」ということは信託の受益権の購入者に説明しておく必要があるのです。

宅建業法に関して、信託の問題は「捨てちゃっても構わない」という人も多いです。私も同意します。（笑）
とはいえ、宅建試験を突破するとしたばあい、業法20問は満点を狙いたい科目であることも事実です。そんな訳で、信託に関する問題は、「時間があったら掘り下げる」という作戦で十分でしょう。
なお、宅建業法を学習する場合は「宅建業法施行規則」「宅建業法施行例」も同時に学習する必要があります。面倒くさがってこれを避けてしまうと足下を掬われる結果になりかねませんので注意してください。

Answer 2

一つだけ

特定投資家
はプロの投資家ということです
相手はプロなので
よって重説はいらないですよね