マンションの管理事務に含まれる業務について。

Question

マンションの管理事務に含まれる業務について。マンション管理の勉強をしているのですが、「管理事務に含まれない業務」について質問です。

標準管理委託契約書の管理事務には「清掃業務」が含まれていますが、
マンション管理適正化法では、管理事務に「清掃業務」は含まれないのでしょうか？？

というのも、標準管理委託契約書の「管理事務」には、
『警備業務と防火管理者が行う業務は含まれない』
とあるのですが、

マンション管理適正化法の「管理事務」には
『警備業務と清掃業務は管理事務ではない』
とあります。

マンション管理適正化法の管理事務には、清掃業務は含まれないのでしょうか？？
また含まれないのなら、マンション管理適正化法で除かれているのは何故なのでしょうか？

Answer 1

マンション管理適正化法では、管理事務に「清掃業務」は含まれていません。
清掃業務が、マンション管理適正化法で除かれているのは請負契約であるため
マンション管理適正化法の委託業務であるとされていないからです。

そもそも
マンション管理適正化法の「管理事務」≠標準管理契約書での「管理事務」
ですのでご注意されて下さい。
ちなみに、
マンション管理適正化法の「管理事務」＝標準管理契約書の「事務管理業務」
となります。

マンション管理適正化法では、
マンション管理適正化法の「管理事務」は、専用部分を除いた、
基幹事務＋その他の事務と定義されています。
基幹事務とは、１会計の処理２出納業務３維持修繕の企画、実施の調整業務
と定義されています。

清掃業務、防火管理業務、日常設備点検業務、警備業務、管理員業務等は
管理事務には含まれていません。
これらは、管理事務に含まれない業務と言えます。

一方、標準管理契約書では、
管理事務とは管理組合が管理業者に委託する業務を指すとされています。
１事務管理業務
２管理員業務
３清掃業務
４建物、設備管理業務
１－４が管理事務とされています。

警備業務は、警備業を行うための認定を公安委員会から受けなければなりません。
（警備会社の警備員が警察官を見かけたら敬礼をしている光景をを見たことがありませんか？）
防火管理業務は、消防法の適応を受け防火管理責任者を選任しなければなりません。
消防省令で、共同住宅においては所有者、賃借人であるとを問わず、
実際に防火管理の業務を遂行できる居住者から選任されるのが望ましいとされております。
管理業者が防火管理者となるには、消防から許可を得ないとなれません。
ですので、通常の標準管理規約からは省かれています。

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マンション管理の勉強をされているのではあれば、以下も追記しておきます。
知っておられると実務にて役立つと思います。

ご存知のようにマンション管理業者が、管理組合から委託を受けて、
管理事務を行う場合にマンション管理適正化法が適応されます。
管理組合と管理委託契約を結んだ場合、当然にマンション管理適正化法が適応され
、よって管理業者はこの法を遵守しないといけないんだ・・・と普通思われます。

でも、この「管理事務」が重要なポイントとなり、「管理事務」に相当する委託が全部含まれた契約でないと
（維持修繕の企画、実施の調整業務は管理会社では受託せず、
同系列のグループ会社が受託契約したりするとしている場合）その管理業者との契約では、
マンション管理適正化法が適応されないということになります。
（盲点というか、何らかの圧力によって、ワザとそういう法にしている可能性が高いですが）
リゾートマンションや投資マンションではこれを利用して管理会社に都合のよい管理を
しているのが現実にあります。

試験問題で、
『出納業務だけを請け負った場合は、マンション管理適正化法によるマンション管理業者に相当する ○or☓？』
という枝問を見たことありませんか？

管理費見直しで、管理会社業務委託内容から会計業務だけを管理組合から直接会計事務所なんかに
委託するようにして経費削減が大幅にできた！！・・・なんてやっているときには、
管理契約書をよく見るとかして注意が必要です。

Answer 2

マンション標準管理委託契約書
端的にいうと業務の委託･受託に際しての参考契約書です。

管理事務には 事務管理業務
管理員業務
清掃業務
建物･設備管理業務

マンション適正化法
端的にいうとマンション管理の適正化を推進する法です。

警備業や清掃業の取り締まりに関する定めはありません。

ご理解いただけましたでしょうか。

Answer 3

法律のことはわかりませんが、マンションの元理事として管理人を見てきましたが
「日常清掃」と「定期清掃」では違うと思います
（玄関の掃き掃除は、「日常清掃」ですが、芝刈りは「定期清掃」と言うのと同じと思います）

また、「警備業務」＝通常であれば、２４時間監視・管理体制ができている
（住民になにかあれば、駆けつける体制ができているなど）ですし
セキュリティ強化で（関係者・住民者以外立入禁止のマンションも多くないからだと思います。

「防火管理」＝消防設備が整っている、避難訓練の実施などですから、それはマンションの管理人の仕事では
ありません。

建物の維持管理と清掃・警備は別の仕事ですし、それぞれ専門の会社が存在しますが、
「どれも同じ会社（管理会社が頭として）が契約するのが多いから」
だと思います。

Answer 4

勝手に憶測しますが、参考書だけ読んでると参考書が間違っていることは時々あります。
ネットでも法律の最新版が見れるはずなので条文を読んで確認したほうが良いんじゃないか？