不動産登記法に関して、 ですが、 （不登法21条） 『1.登記官は、登記を完了した時は、速やかに申請人に対し、登…

Question

不動産登記法に関して、
ですが、
（不登法21条）
『1.登記官は、登記を完了した時は、速やかに申請人に対し、登記識別情報を通知しなければならない。

2.ただし、申請人からあらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申し出があった場合には通知しない。』
とあります。

この『2.・・・通知しない』という場合は、

後に、権利の登記を申請する場合は、登記義務者が事前通知（不登法23条）を
しなければならないのですか？

またこの（不登法23条）の登記義務者とは、（不登法21条）の申請人の事を指しているのですか？

なんか複雑で申し訳ありませんが、教えて下さい。
また、質問自体が間違った解釈で質問しているかもしれません。
もしその場合は、その間違った部分も含め、教えていただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。

宅建・管理業務主任者・マンション管理士・行政書士

Answer 1

その登記により権利を取得した申請人が、次に登記義務者として登記識別情報を提供しなければならない登記を申請する場合、登記識別情報がないのですから、本人確認情報の提供か事前通知の方法によることになります。

必ずしも、不動産登記法２３条の登記義務者が同法２１条の申請人を指しているとは限りませんが、登記名義人となった申請人が、次にその不動産を売ったり担保に入れたりした場合の登記においては、登記義務者となります。

Answer 2

事前通知の制度ってのは本人確認のためにあるのです。

普通は登記済証がありますよね。いわゆる権利書ってやつです。

権利書と印鑑証明書があると本人だと考えるんです。

で、２００５年から登記済証の発行はなくなり、登記識別情報というアルファベットと数字の羅列になりました。
つまりパスワードです。これ、登記所から目隠しのシールが貼ってある状態で貰います。剥がすとばれちゃうヤツです。

このパスワードの悪用を恐れて発行を拒否することも申請人の自由です。
そしてパスワードを紛失、失念する場合も多々あります。

そういう理由で登記識別情報の提供が出来ない人の本人確認をするにはどうするか？

登記官が「これこれの申請が出ていますけど、貴方の申請で間違いはありませんか？」と手紙をだすんです。
それが事前通知。登記する前に通知するから事前通知。

だから、事前通知をするのは登記官です。

で、不動産登記法の決まりとして登記義務者とは登記によって損する人。
登記権利者は登記によって利益を得る人を指します。

売買の場合には、土地を売る（土地がなくなる）人が登記義務者。
土地を買う（土地を得る）人が登記権利者。

抵当権設定登記の時は抵当権設定者（金を借りた人）が登記義務者
抵当権者（金を貸した人）が登記権利者になります。

まぁ、土地を売って金を得るわけですから損得なしって感じもするでしょうが、登記上の利益得失で判断するのです。
これってルールですので、不動産登記法を読むときは意識してください。

それを踏まえて２３条を読むと、登記義務者とは登記識別情報を持っている人になります。
まぁ、イコールと考えていいと思います。