宅建の問題集の解説に疑問点があります。

Question

宅建の問題集の解説に疑問点があります。契約不適合責任を（一切）負わないとする特約は買主に不利になるから無効、と書いてありますが、別の参考書には基本的に有効で、売主が悪意だった場合は無効、と書いてあります。
宅建業法40条も見ましたが、そちらには一切負わないとしたら無効、と記載がありました。
他の問題集には基本的には有効と記載があり、どちらが正しいのか分かりません。
知識ある方、是非ご教示願います。

Answer 1

宅建業法40条は、宅地建物取引業者が自ら土地・建物の売主となる場合です。不適合責任を一切負わないとしたら無効で、民法の規定が適用されます。

一般個人が売主で、例えばマンションの一室を宅建業者を通して売却しようとする場合は別です。宅建業法の適用外で民法の世界になります。この場合、民法の不適合責任は任意規定であり、特約で「不適合責任を一切負わない」という契約も有効です。……原則
ただし、「売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったとき」は、買主は売主に対して不適合責任を追及することができます。

宅建業者かそうでない者かに注意して、問題集、参考書を読み返すとよいでしょう。

Answer 2

恐らく、
宅建業法か民法かという違いだと思います。
業法では追わない特約は無効で、民法では追わない特約は有効。
その2つの問題についてこの観点から考え直して見てください！！違かったらすみませんね。