宅建についてです 問題 宅建業者は売買、交換、又は、貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなけれ…

Question

宅建についてです

問題
宅建業者は売買、交換、又は、貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。

答え
✕供託所の説明は、【契約が成立するまで】にしなければならない。

質問

理解できるんですが、貸借契約の場合も供託所の説明って必要なんですか？ 売買又は、交換の時に供託所の説明が必要だと覚えていたもんで。。。。。

お願いいたします。

Answer 1

宅建業法第35条の2の条文で賃借の場合も供託所の説明が必要となっていますので必要です。それ以上もそれ以下もありません。

質問の意図が賃貸契約に供託するほどの借主にリスクがあるかというものなら、テナント物件や高級な賃貸物件であれば仲介で入る不動産業者が保証金・敷金・礼金など一時的に大きなお金を預かることもあり、不動産業者に持ち逃げされると借主はお金がなくなるばかりか、借りる為に再び同じ金額を用意することになります。
そのようなリスクを軽減するため、供託制度は賃貸でも利用できることになります。

売買契約の為だけに供託制度があるわけではなく、不動産業（売買・交換・賃貸の代理・媒介等）を営業するために供託制度があるのです。

消費者保護のため、賃貸契約時にも使える供託制度を説明するのは当たり前のことです。

Answer 2

ぶっちゃけ、アパートの契約ごときでは不要でしょうね。

だけど、事業用の物件などで取引の関係者は千万単位の損害が発生する事も有り得ます。

不動産屋に資金力が無ければ供託は大事です。

Answer 3

賃借の契約の場合も必要です。理由は「法律に書いてあるから」という身も蓋もない回答になりますが、それに尽きます。

「宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、(中略)説明をするようにしなければならない。」(法第35条の2)

35条（重要事項の説明等）と、35条の2（供託所等に関する説明）は、全く別の条なので性質も異なっていますから混同しないように注意が必要です。「35条の2」は「35条の続き」という意味ではなく、35条と36条の間に新しい条を増やしたという意味になります。

ちなみに×の問題は、いくら違っていても×なので構わないのですが、「説明をしなければならない。」も実は×です。正しくは「説明をするようにしなければならない。」です。

「説明をしなければならない。」は「義務」で通常は罰則もありますが、「説明をするようにしなければならない。」は「努力義務」です。「努力はしたけれど何らかの事情で説明できなかった」という場合は許されるのが「努力義務」で通常は罰則はありません。

ただし「努力しなかった」場合は行政処分の対象になります。(第65条)(第71条の2第1項)

またいくら努力義務でも、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」(第47条第1号ロ)は禁止されていてこの場合は罰則も行政処分もどちらもあります。

まあ実際にはこんな「義務」か「努力義務」かを問うような、ゴチャゴチャしたものが本番試験に出るとはとても思えませんから覚えていなくてもいいと思いますが。