宅建士試験にむけて勉強をしていますが、写真のマーカー部分から〜敷地利用権とを分離して処分することができます、のあたりが理…

Question

宅建士試験にむけて勉強をしていますが、写真のマーカー部分から〜敷地利用権とを分離して処分することができます、のあたりが理解できません。
何か具体例はありませんでしょうか。

Answer 1

普通の戸建ては土地と建物を別々に売却することができるのですが、マンションは権利関係が複雑になるから、マンションの建物と敷地を別々に売却できませんと基本は決まっています。

ただし、規約で別々に売却出来る旨が定められていれば、別々に売却も可能だということです。

Answer 2

区分所有法によって、敷地権化された土地を敷地とする区分建物（こと新区分建物）は、建物の登記簿に土地（敷地権化された土地）も併せて公示することで簡単な登記簿にしました。（土地：何番所有権の敷地権化）

建物がメインであり、敷地権は従たる権利として一緒に移動します。
つまり、建物の専有者が建物を売却したり、抵当権を設定したりする処分をすると土地（敷地権）も一緒に処分されることになる。ということです。
なので、敷地権化後に新たに土地の共有持分だけを売却したり、土地だけに持分抵当権を設定することはできません。（分離処分の禁止）

なお、この「処分」とは、当事者の意思表示によって発生するものをいい、法定的に発生するもの、事件・事実によって効力が発生するものには分離処分の禁止は適用されません。（不動産工事の先取特権は建物のみにしか効力が及ばない）

別に規約（特に公正証書による区分建物所有規約）があれば、２２条１項ただし書きに基づいて分離して処分することができます。

（敷地権を解除（非敷地権化）すれば土地と建物に戻り、それぞれ分離して処分することができるようになります。）