宅建士試験における『建築確認』について質問です。 自分は建築確認を「この確認が済むまでは工事を始められない」と認識…

Question

宅建士試験における『建築確認』について質問です。

自分は建築確認を「この確認が済むまでは工事を始められない」と認識しています。しかし宅建士の過去問を見てみると「建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅」という一文があり、それが誤りとなっていません（=「建築確認が済む前に工事が始まっている」が問題なし）

これはどういうことなのでしょうか？自分の認識がオカシイのでしょうか？

建築確認という言葉について、正確な意味を教えていただけると嬉しいです。

Answer 1

■ ＞建築確認を「この確認が済むまでは工事を始められない」と認識しています。
正しいです。過去問からも明らかです。例えば、

2021年12月 【問38】
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。

■ ＞建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅
これに関しては個人的見解になりますが、自信ありです。

下記に、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」から、「第36条関係／契約締結等の時期の制限について」を引用して下記に引用して示します。

下の引用文から分かりますが、「建築確認」には、工事着工前の「建築確認」だけではなく、工事中の「変更の確認」があります。
すなわち、工事中に「変更の確認」を申請し受理されていない間は、「建築確認の済んでいない建築工事完了前の建物」ということになります。
「建築確認の済んでいない建築工事完了前の建物」とは、工事進捗率0%～100%未満の広い範囲を示しています。

なお、広告の開始時期の制限（p.13）にしても、契約締結等の時期の制限（p.34～p.35）にしても、「変更の確認」については、制限がゆるやかになっています。
p.No.は、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」のページ

―――記―――
■ 第３６条関係／契約締結等の時期の制限について
(1) 法第３６条の「確認」とは、建築基準法第６条第１項後段の規定に基づく変更の確認も含まれる。
(2) マンションに関し、建築基準法第６条第１項前段の規定に基づく確認を受けた後、変更の確認を受けようとする場合、区分所有である特性にかんがみ、次のいずれかの場合には変更の確認を受ける前に契約を締結しても差し支えないものとする。

．① 当該契約の対象となっていない他の住戸の専有部分の変更
．② 共用部分の変更があり、かつ、その変更の確認の内容が構造上主要な部分の変更にならないなど、変更の程度が著しくないもの
＜引用終わり＞

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001745364.pdf

■ おまけです。
「変更の確認」に関しては、あまり出題されていないようですが、次ような過去問があります。

2022年 問37 選択肢ア
ア Ａが未完成の建売住宅を販売する場合、建築基準法第6条第1項に基づく確認を受けた後、同項の変更の確認の申請書を提出している期間においては、変更の確認を受ける予定であることを表示し、かつ、当初の確認内容を合わせて表示すれば、変更の確認の内容を広告することができる。
⇨正しい。

Answer 2

＞建築確認という言葉について、正確な意味を教えていただけると嬉しいです。

建築確認って言葉自体が法律上でおそらく存在してないので、何とも言い難いです。が、建築確認＝確認申請というのであれば、あなたの書く通り、工事着工前に行う手続きで、一部例外はあるとしても基本的には確認申請が降りなければ着工は不可能です。一部例外はありますけど、賃貸物件だと多分例外はないです。

ただ、建築確認ってのが、確認申請や完了検査（検査済み）までを含むすべての手続きを言うなら、完了検査は工事着工後の話なので間違ってないとは思います。

Answer 3

宅建業法曰く

（契約締結等の時期の制限）
第三十六条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその【売買若しくは交換の契約】を締結し、又はその【売買若しくは交換の媒介】をしてはならない。

つまり、賃貸契約は確認前でも出来るということ。

確か、「アパートが不良品でも賃貸人はダメージは低いから。」

と聞いた記憶がある。

Answer 4

建築確認とは、建築物の計画が建築基準法などの関係法令に適合しているかどうかを確認する手続きのことです。

建築主は建築工事に着手する前に、建築確認申請書と必要な図書を建築主事に提出し、建築確認を受ける必要があります。建築主事は申請内容を審査し、法令に適合していれば「確認済証」を交付します。この確認済証を受け取らないと、建築工事に着手することはできません。

ただし、一定の小規模な工事については建築確認が不要な場合があります。また、確認済証を受け取る前に一部の工事を行うことが認められている場合もあります。そのため、「建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅」という表現が使われることがあるのだと思われます。

つまり、原則として建築確認を受けずに本格的な建築工事を行うことはできませんが、例外的な場合には確認前に一部の工事を行うことが認められているということです。建築確認は工事着手前に必ず受ける必要がある重要な手続きです。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。