宅建の勉強をしています。 区分所有法 で、管理所有 なんですが、 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのが原則で…

Question

宅建の勉強をしています。

区分所有法 で、管理所有 なんですが、

共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのが原則です。規約により、特定の区分所有者または管理者の単独所有の形式にすることもできます。
これを管理所有といいます。

↑ 管理者とは、マンションの管理人さん とままた違うようですし、私もマンション住まいですが、管理人室 とは、また違う場所の事でしょうか？

どんな所が、管理所有にあたるのか、例があると助かります。

Answer 1

■ 管理者とは
マンションにお住まいですね。特別なことがない限り理事長さんです。区分所有法では、理事長という呼称はなく、「管理者」と呼びます。
この「管理者」は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって選任するのですが、その資格については特に定められていません。過去問解説程度（＊）の内容で覚えておくとよいと思います。

＊：管理者の資格については、区分所有法に特別の規定はなく、自然人であるか法人（たとえば管理会社）であるかを問わない。また、区分所有者以外の者が管理者となってもよい。

■ 管理所有とは
管理所有は区分所有法の第27条第１項に規定されています。

第１項．．．管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

・要件は、管理者が所有、規約に特別の定めがあるとき
・対象は共用部分。要注意点は、「敷地」は共用部分には含まれないことです。

ちょっと注意が必要なのは、区分所有法第１１条（共用部分の共有関係）第２項との関係です。

第１項．．．共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
第２項．．．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第２７条第１項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。

第２項により、区分所有者は誰でも規約の定めで、共用部分の所有者になることができます。このとき、その区分所有者が管理者のときは、第２７条の管理所有になります。
区分所有者以外の者は、第１１条では共用部分の所有者になることができませんが、第２７条によって晴れて共用部分の所有者になることができます。

過去問で拾うと、以下のとおりです。

【管理者】平成28年 問13 肢３
３ 管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。
⇨ 誤り。解説は先に引用した＊のとおり。

【管理所有】平成28年 問13 肢２
肢２．．．管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
⇨ 正しい。

【第１１条】平成17年 問14 肢１
肢１．．．共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。
⇨ 正しい。

宅建通信学院資料館解説
平成28年 問13
http://law-ed07.com/shiryou/takken/H28/H28-13.html

平成17年 問14
http://law-ed07.com/shiryou/takken/H17/H17-14.html

この管理所有ですが、リゾートマンション等で、マンションの管理に区分所有者で構成される管理組合、理事長・理事会の活躍が期待できない場合に、管理会社が管理者になって管理所有する場合があるようです。

以下は、よけいなお節介です。
宅建士試験で、区分所有法は１問だけですが、法律のボリュームとしては宅建業法に匹敵します。テキストをさらっと流し、後は過去問１５年分程度の問題と解答を覚える程度でもアリかなと思います。

Answer 2

区分所有法の基礎を理解してませんね。

管理者＝管理人では無いですよ（笑）

管理者は理事長と考えて下さい。
最初から「理事長」と書けと言いたくなります。

第三者管理とかは基本ではなく、例外と考えて下さい。

例えば、駐車場を管理所有にする事も可能。
だけど、それは区分所有者全体の事を考えた管理をしなくてはならない。

まあ、宅建試験で具体例を挙げる事は無いと思うので、深入りせずに、流して下さい。

Answer 3

管理人と管理者は違いますし、管理所有と管理人室とは直接関係ありません。どんなところが管理所有できるのかというと、共用部分であれば、管理人室に限らず、あらゆるところが管理所有の対象となります。

区分所有法3条には、区分所有者は全員で団体を構成し、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができると定めています。

この団体が非法人であれば、一般的には規約で「管理組合」と定めていて、管理者のことを「理事長」と呼びます。

管理組合はおもに共用部分の維持管理を行いますが、それらの管理業務は原則として管理組合の集会（規約では「総会」）で決議して、管理者（＝理事長および理事会）が執行します。

しかし、たとえばリゾートマンションとか賃借人ばかりが住んでいて、そこに区分所有者が居住していない場合には、いちいち理事会や総会を開催せずに、1人の管理者を定めて、その人に管理業務全般を委託したほうが便利です。

そこで、共用部分を便宜的にその管理者が所有する（＝管理所有）ことにして、総会を開催しなくても、管理所有者が単独で管理業務を執行できるように法定したわけです。もちろん管理業務に要した費用は、区分所有者全員に後から請求できます。(区分所有法20条)

ただし、共用部分の著しい変更は単独ではできません。この場合は集会を開いて原則として区分所有者の4分の3以上の同意が必要です。(区分所有法17条)

Answer 4

普通、エントランスとかエレベーターとか

共有部分で「ここは綺麗にしておこうよ。」

という所を管理所有する。

区分所有者全員ではなく、管理者を決めることで責任を明確にし、

掃除等（管理）を確実に実行する仕組みの事。