管理業務主任者試験の平成30の問35です。 最も不適切なものはどれか

Question

管理業務主任者試験の平成30の問35です。
最も不適切なものはどれか１．組合員が、その専有部分を賃貸する場合、契約の相手方が暴力団員でないこと及び契約後に暴力団員にならないことを確約することを、当該賃貸借契約に定めなければならない。

２．組合員が、その専有部分を賃貸する場合、契約の相手方が暴力団員であることが判明したときには、管理組合は、相当の期間を定めた催告後、区分所有者に代理して解約権を行使することができることを、当該賃貸借契約に定めなければならない。

３．組合員が所有する専有部分を暴力団組長に賃貸した場合、常時暴力団員が出入りするなど、居住者の日常生活に著しい障害を与えているときは、管理組合の管理者又は集会において指定された区分所有者は、区分所有法第60条に基づき、当該専有部分の占有者に弁明の機会を与え、当該賃貸借契約の解除及び専有部分の引渡しを請求することができる。

４．暴力団員である者又は暴力団員でなくなった日から 5年を経過しない者は、管理組合の役員となることができない。

2番が不適切となっており、

考え方がわからないのですが、
もともと契約条項にある暴排に反している占有者に
3番の弁明の機会を与える必要がないのではと考えていたのですが、
2番の相当な期間を与える必要もないため不適切となるのと、どう違うのか
相当な期間は与える必要無し、
しかし、弁明の機会は与えるのはなぜてしょうか。

ご教示お願いいたします。

Answer 1

まず、ベースとなる部分が異なります。②は標準管理規約で、③は区分所有法です。当然のことながら③は法律ですので、遵守する必要がありますが、標準管理規約は、そのように規約を設定するのが標準であり、強制力はありません。

この問題の場合、標準管理規約の内容が適用されている前提での正誤問題だと思われますが、賃貸借契約の単なる解除と、賃貸借物件の引き渡し請求は別次元です。

まず③。占有者に対する引渡し請求は区分所有法の60条に規定されています。条文の内容はe-govなどで確認ください。この条文の中で58条が準用されています。弁明の機会です。つまり、引渡し請求権の行使は必ず裁判所への訴えをもって提起すること、およびその前準備として弁明の機会を与えなければならないと規定されています。これは規約で別段の定めをすることは許されておらず「絶対」です。

一方の②は「契約の解除」であって、物件の引き渡しではありません。標準管理規約では「相当の期間を定めた催告」は必要とされていないため、(その通りの規約であれば)間違いということになります。