宅建の無権代理についてどなたか教えてください。

Question

宅建の無権代理についてどなたか教えてください。■Ａは、Ｂの代理人として、Ｂの所有地をＣに売却した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。（1994年の宅建士過去問 問-4）

【問】Ａが代理権を与えられた後売買契約締結前に破産手続開始の決定を受けると、Ａの代理権は消滅するが、Ａの代理権が消滅しても、Ｃが善意無過失であれば、その売買契約は有効である。

代理人の破産によって代理権は消滅するため、代理権が消滅したあとの代理人の行為は原則として無権代理行為となり無効。しかし相手方が、代理人に以前と同様に代理権があると善意無過失で信頼した場合、代理人の行為は有効となるため正しい肢となります。

■ＡがＡ所有の甲土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。（2010年の宅建士過去問 問-2）

【問】Ａが死亡した後であっても、ＢがＡの死亡の事実を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない場合には、ＢはＡの代理人として有効に甲土地を売却することができる。

代理人が善意無過失であっても、代理権は本人の死亡によって消滅します。

この２つの問題を見て疑問です。
下の方の問題（2010年の宅建士過去問 問-2）
と取引した相手方が善意無過失なら
代理人の行為は有効ですか？

Answer 1

いや無効でしょ。
相手方の善意無過失かどうかは関係ないよ。

Aが死んだ時点で代理権は消滅してるわけだから、
Ｂは単なる赤の他人に成り下がるということ。
そしてＡ所有の甲土地はＡの相続人のものです。

わかりやすく言いましょう。
あなたが相続人（例えばＡの子）だったらどうですか？って話です。
Ｂ！てめー何勝手に親の土地売ってんの？ってなるでしょ。

Ａの死亡前の契約でしたら、有効ですが。。。
その売却代金をＡが受け取り、後にＡが死亡しても相続人に入りますので。

余談ですが、
＞ＢがＡの死亡の事実を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない場合には

現代ではこんなことほぼほぼ無いですｗ
土地売却の代理権を与えるくらいの間柄でしょ？死亡の事実を知らないってｗ
葬儀にも呼ばれてねーのかよｗって話です。

Answer 2

表見代理は成立しませんから無効です。

上の問題ですが、破産する様なアホに代理権を渡した本人もアホ。

そんなアホより取引の相手方を保護しましょうって法律です。

Answer 3

有効なようです。
ただし、本人は死亡（権利能力終了）で効果帰属し得ないので、相続人に効果帰属するんですかね。

なお、相手方に善意・無過失が不要ということはあり得ないと思います。
代理行為後に本人戦死が判明したが、死後委任特約が有効とされた判例はありますが（最判昭和31年6月1日民集10巻6号612頁）、この事件は有権代理なので無関係ですし。
他の判例はちょっと思い当たりませんが。

Answer 4

たぶん、違います。

上のほうの問題は、民法112条の適用なので、相手方の善意無過失が必要ですが。

下のほうの問題は、民法112条の適用ではなく、判例になるので、相手方の善意無過失は不要です。

ただ、この判例は、戦時中の判例で、本人の生死が不明で、知る方法もなかったという時代のものです。

なので、今の時代で考えると、どういう状況がこの判例の射程なのかというのは、不明です。