FPの勉強をしています。 住宅ローンの繰り上げ返済について、よく分かりません。

Question

FPの勉強をしています。
住宅ローンの繰り上げ返済について、よく分かりません。返済期間短縮型というのは、毎回の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法ですが、毎月の返済額が変わらないのに期間だけ短縮になったら、返済の総額自体減りませんか？

また、同じように、返済額軽減型というのは、返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法ですが、期間が変わらないのに返済額だけ減ったら、返済する総額自体減りませんか？

この2つ、どういうことですか？

Answer 1

結構難しいですよね。

毎月の返済額が出るサイトで説明します。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
このデフォの数字のまま計算したものが添付画像です。

理解するのは、最初にローンの仕組みです。
住宅ローンを含め、ローンは残債方式です。
その上で、繰上返済は残高を直接、減少させます。
その時に、その後の返済計画がどう変化するか（期間短縮か返済額軽減か）
この順番で理解する必要があります。

ついでにTipsも。

残債方式
①毎月、その時点のローン残高について利息が付き、残高が増えます。
②同時に、毎月の返済額で、ローン残高が減ります。
この増加よりも減少が大きいので、ローン残高は毎月減っていきます。

①でつく利息は、本来は日割計算になるのですが、毎月返済であれば、月利（年利の12分の1）です。
（実務上では、初回のみ日割計算します。45日後に初回返済なら、年利×45/365の利息となります。２回目以降は月利です。）

常に、その時点の金利、残高で利息が決まります。

サイト、画像より。
元利均等返済なら
借入金1000万、2%、10年ローンなら。
毎月返済額92,013
初回の利息は16,666、２回目は16,542です。

②返済額は、元利均等返済と元金均等返済で変わります。

元金均等返済は、元金を返済回数で割り、その時点の利息もその時に返済します。

元利均等返済なら。

返済額は、その金利で返済した場合の総返済額を返済回数で割ったモノです。

毎月の返済額＝ｒ×（1＋ｒ）＾ｎ÷｛（（1＋ｒ）＾ｎ）－1｝× Ｘ
ｎは、総返済回数（または残り返済回数）です。
ｒは、月利です。
Ｘは、借入金額（または、前回の残高）です。

借入金1000万、2%、10年ローンなら。
毎月返済額92,013
初回の利息は16,666、２回目は16,542です。
なので、初回の元金の返済は92,013-16,666
、２回目は92,013-16,542です。

毎月の元金返済は最初に小さく、徐々に大きくなります。

繰上返済は。
その時点のローン残高を直接減らします。

返済額軽減型を先に説明します。
ローン残高を半分にすれば、返済額は半分になります。
１割減らせば、返済額は１割減ります。
例えば、1000万2%10年のローンの一回目に500万円の繰上返済をすれば。
残高500万に、金利2%、返済回数119回のローンになり、返済額は92,013→46,006になります。

では、期間短縮型は。
この返済額軽減型で変わるはずの返済額を「あえて維持」します。
上記の例なら、毎月46,006繰上返済していく事になります。
その上で、前月の46,006繰上返済の影響も複利計算のように受けます。
その次の月は46,006+46,006の差、46,006+46,006+46,006の差……
数円数十円ですが。
（説明のための文章です。ローン残高について月利の利息、返済額という計算自体は変更ありません。）

そのため、期間短縮型の方が「お得」と説明されます。

説明は以上です。
ですが！

住宅ローンは、生活の居住費用を支払しています。
FPの本分は、ファイナンスをプランニングする事です。
借り手の毎年の収入の変化、支出の変化を予測し、「最も厳しいところがどこか」を見つけ出し、クリアさせていくお仕事です。

繰上返済は「お得」ですが、そのために教育費の積立がおろそかになっては無意味です。

毎月の返済額が軽減した分を、老後資金のための積立（例なら毎月46,006）をしていく方が、預貯金が積み上がり、教育費にも老後資金にも使える事になります。

繰上返済の本質は、「借金」をその場で一部返済する事です。
住宅ローンは、預貯金を残して支払を先延ばしして、「他の事に使える」お金を残す事に意味があります。
あえて「預貯金」を他の事に使えなくなる「住宅ローンの返済」にあてても良いかは、本当に吟味する必要があります。

老後資金の確保にしかならず、別に繰上返済しなくても老後資金は確保できるという事も、理解した上で、理解なさって下さい。

長文失礼しました。
良い結果になりますように。

Answer 2

繰り上げ返済というのは、銀行へローンの残金のうちまとまった一定額を先に支払うことによって、返済期間を短縮したり、返済額を減らすことをいいます。返済総額が減るわけではありません（金利分はたしかに減るけど）。

Answer 3

期間が減るのは先に返済することで銀行に取られる金利分が減るから

返済期間を変えないほうは
繰り越しで払う金額を残りのローン年数分で割ってうすーくする感じです