通信教育にて行政書士の課題を解いているのですが、回答に自信がなくみなさまにも教えていただければ幸いです。 問題文は以…

Question

通信教育にて行政書士の課題を解いているのですが、回答に自信がなくみなさまにも教えていただければ幸いです。
問題文は以下の通りです。自分では、「1」または「3」ではないかと考えております。【問題】不動産物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例に照らし、妥当なものはどれか。

1.Bは、詐欺によりAの所有する甲土地を自己に売却させて登記を移転し、さらに甲士地を善意無過失のCに売却した。その後、Aは、Bの詐欺を理由として、A・B間の売買契約を取り消した。この場合、Cは、Aに対して、登記がなければ、甲士地の所有権を主張することができない。

2.Aは、自己の所有する甲土地をBに売却し、登記も移転したが、その後、Bの詐欺を理由として、A・B間の売買契約を取り消した。
しかし、Aが登記を回復する前に、Bは、甲土地を善意のCに売却した。この場合、Cは、Aに対して、登記がなくても、甲土地の所有権を主張することができる。

3.Aは、自己の所有する甲士地をBに売却して登記を移転し、Bは、さらに甲士地をCに売却した。その後、Aは、Bの代金支払の履行遅滞を理由として、A・B間の売買契約を解除した。この場合、Cは、Aに対して、登記がなければ、甲士地の所有権を主張することができない。

4.Aは、自己の所有する甲士地をBに売却して登記を移転したが、その後、Bの代金支払の履行遅滞を理由として、A・B間の売買契約を解除した。しかし、Aが登記を回復する前に、Bは、甲土地をCに売却した。この場合、Cは、Aに対して、登記がなくても、甲土地の所有権を主張することができる。

5.AからB、BからCに、甲士地が順次売却され、AからBに対する所有権移転登記がなされた。Aが甲土地につき全く無権利の登記
名義人であった場合、真の所有者Dが所有権登記をBから遅滞なく回復する前に、Aが無権利者であることにつき善意のCがBから所有権移転登記を受けたときは、Cは甲士地の所有権をDに対抗できる

Answer 1

1. Cは善意無過失なので、登記が無くても対抗できるので、×
2. AとCは登記が対抗要件なので、登記が必要、×
3. その通り。
4. これも登記が対抗要件なので、×
5. Aは無権利者、B、Cも同じく無権利者。無権利者が相手なので、Dの登記が回復する前でも、無権利者のCは、Dに対抗できない、よって×

正解：3 と思います。

Answer 2

自分も、3だと思います。
(4は、ある意味、3の裏を言ってるだけなのでは？)

Answer 3

この問題の正解は３が〇だと思います。

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これらのように、「解除前」の第三者については、元の所有者と第三者との「悪さ」についての比較衡量で決定されるとされています。

（ちなみに、「解除後」の第三者の場合には、登記の先後により決定されるとされています。）

例えば、１の例では、「騙されたA」と「何の過失もない善意のC」とを比較します。

すると、何の過失もないC（つまり善意無過失のC）と、騙されたAを比較すれば、善意無過失のCを保護すべきですよね。

Aは、騙されたという×がついているわけですからね。

よって、Cは登記ナシに保護されるのです。

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次に、３の場合には、Aは代金を支払ってもらってません。一方、Cも善意無過失です。

すると、両者を比較考量すれば、財産権の静的安全を考えれば、Aを保護すべきと考えるのです。

Aは騙されたわけでもなく、単にBが支払をしなかったのですからね。

そうすると、第三者Cが保護されるためには、自身がやるべきことを全て完了していた場合、つまり登記が必要だと考えるのです。

登記まで備えていれば、Cはやるべきことを全てやっていたのですから、Ｃを保護しようと考えるわけです。

以上のように、「取消前の第三者」については、比較衡量によって決定され、登記の必要の有無が判断されます。