不動産売買についての質問です。 不特定多数に売買する場合は宅建の免許がいると聞きましたが、 これは宅建士の免許を…

Question

不動産売買についての質問です。

不特定多数に売買する場合は宅建の免許がいると聞きましたが、
これは宅建士の免許を持っていればしていいのですか。
また、業者登録していないとダメなのでしょうか。一般人が、収益マンションを、継続して２０棟購入するのはいいが
買った２０棟を不特定多数に売却するのはダメなのでしょうか。

不動産業者に仲介を依頼して売却するのはいいのでしょうか。

上記の二通りともダメとなるとマンションをたくさん持っているオーナーはどうしたらいいのでしょうか。

Answer 1

本当に宅建士の資格がありながら、間違えて覚えている方が多いのには驚かされます。宅建士というのは「免許」とは言わず単なる資格の名称です。宅地建物を取引する際に重要事項を説明したりできる資格のことです。
宅建業者は「宅建士」の有資格者を一定程度の設置する義務があります。
宅建業者は、宅建業を営む場合に知事の「免許」が必要になります。宅建士の資格を必ずしも必要としないです。

例に挙げられている二つの例はざっと見る限りにおいて、業者免許を必要とします。なので「免許」をとらなければなりません。よく例に出される農地の切売りです。農家のおっさんが農地を切り売りをしようと思ったら、業者免許が必要になるのです。驚きですね。

Answer 2

へ？
売却だけでなく、購入するのも、不特定多数の者相手に、反復継続して行えば、業法にかかりますよね。

この内容、去年、勉強してて、渡しも疑問に思い、講師に質問したり、調べたりしましたが、購入するのも同じです。

以下はその時の講師の会頭です。
ちなみに、有名なかたです。

もちろん、媒介業者が入っても同じで、売主、買い主ともに、業法にかかります。

付け加えると、業法で“反復継続して”と、はっきり数字が決まってないのは、その事例ごとの内容で、判断するためです。

7棟の戸建ての売買が、業法にかかると判断されることもあれば、12棟の戸建ての売買が、業は法にかからないと、判断されることもあります。

同じ不特定多数の売買でも、転売目的で、利益をあげるとなると、業法にかかりますが、そうでなければ、かからないこともあります。

なので、業法では、あいまいな表現になっています。

Answer 3

いろいろ間違った回答もあったので、書きます。

不動産を購入するのはいくつでも問題ありません。ただ、これらのなかで宅地（マンション含む）を売る時に仲介業者を通さず反復もしくは不特定多数に売ることは、宅建業者でないと出来ません。業として反復して売っているとみなされると、免許がない場合は警察に逮捕されます。

宅建士と宅建業の違いは、他に回答にあるとおりで、宅地建物を取引するための免許は宅建業免許で、これは不動産会社などが所得するべきものです。その宅建業者には5人に1人以上の宅建士が在籍していないといけないという決まりになっています。

なお、農地は宅地ではないので切り売りしても宅建業違反にはなりません。

Answer 4

宅地建物取引士は、資格であって免許ではありません。
宅建の免許が必要、と言われる場合の免許は、宅地建物取引業者免許のことです。

＞一般人が、収益マンションを、継続して２０棟購入するのはいいが
買った２０棟を不特定多数に売却するのはダメなのでしょうか。

自分が使う予定で、もしくは貸す予定（投資用）で、買うのは問題ないです。
自分で使うつもりだった、人に貸していた、貸す予定だった物件をたまたま売りに出すのも、大丈夫です。
最初から売るつもりで買うのなら免許がいります。

仲介業者を通す通さないは関係ありません。自分で客を探すか人に探してもらうかだけの違いです。

マンションオーナーは、貸すのが目的ですから、問題ないです。お金に困って売るのも問題ないです。