マンション標準管理規約に「理事長は、理事会の承認を得て、職員を採用し、または解雇することができる。」とありますが、職員と…

Question

マンション標準管理規約に「理事長は、理事会の承認を得て、職員を採用し、または解雇することができる。」とありますが、職員とは管理人などのことですよね？同様に管理会社変更の場合も職員と考えて、理事会の判断だけで決めることができるのでしょうか？その他の条件は考えないとする。

Answer 1

標準管理規約38条第1項第二号に「理事長は、理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること」と確かにありますが、これは主に自主管理組合が管理員や清掃員などを直接雇用する場合を言います。

自主管理組合とは、管理会社に管理業務を委託しないで、組合員自らが管理業務を行っている管理組合のことですが、こういった組合は全管理組合の５～６％に過ぎません。ですから、ほとんどの管理組合は管理会社と管理委託契約を締結しています。

しかし、管理会社と委託契約を結ぶ（変更する場合を含む）のと職員の採用は、法的関係が根本的に違います。なぜなら、前者は委託契約なのに対して、後者は雇用契約だからです。

標準管理規約第33条には「業務の委託等」という条項を設けて以下のように規定しています。

（業務の委託等）
第３３条管理組合は、前条に定める業務の全部又は一部を、マンション管理業者（適正化法第２条第八号の「マンション管理業者」をいう。）等第三者に委託し、又は請け負わせて執行することができる。

そして、同規約48条の「総会議決事項」第十四号の中では以下のように規定しています。

（議決事項）
第４８条次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結

したがって、管理会社の変更は新たな委託契約の締結ですので、総会決議が必要となります。

余談ですが、区分所有法で定める管理者は、標準管理規約では管理会社ではなく理事長です。それは同規約38条第2項２「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」の条文により明らかです。

Answer 2

管理方式が自主管理であれば、管理員＝管理組合職員という関係が成り立ちますが、管理会社への管理委託方式の場合ですと管理員は管理会社との雇用関係にあり管理組合が直接雇用しているわけではありませんのでこの条文は適用されません。
万一管理員の対応が悪く注意をしても改善されないのであれば管理会社に対し管理員の変更を要望することはできます。
また、管理組合の直接雇用であっても、従来管理員を採用していて
前任の解雇をしたり後任を採用することは理事会判断でできますが、今まで管理員を採用していないのに新規採用となると従来の管理方法を変更するだけでなく、予算措置も講じられていないので理事会判断ではできなくなります。
今後は管理員を採用するので年間〇〇万円の費用が必要となる旨の総会承認を取ることになります。

管理会社の変更についてですが、こちら変更ですから理事会判断でできるように思ってしまいますが、新管理会社へ業務を委託しようとしても、マンション管理適正化法によって新たに管理業務を行おうとする場合管理会社は委託契約を結ぶ前に必ず重要事項説明会をマンション区分所有者に対し行わなければなりません。
前管理会社への業務委託も組合員（区分所有者）の意向を受けて採用されていますから（初めから決まっていたとしても分譲時の書面等で前管理会社に管理を委託する旨の意思を示している）それを変更するには総会での決議（普通決議）が必要となります。