宅建の借地権と借家権が弱いです。 問題文からこれは定期借地権なのか、民法が適用されるのかうまく判断ができません。 例えば…

Question

宅建の借地権と借家権が弱いです。
問題文からこれは定期借地権なのか、民法が適用されるのかうまく判断ができません。
例えば平成29年の問11の選択肢2と4について、2が借地権で4は定期借地権というのはどこを見て判断すればいいのでしょうか？

Answer 1

選択肢２は借地権の概要を正しく述べているにすぎません
選択肢４は定期借地権について述べてはいますが「あらかじめ書面を交付して説明」という義務はどこの条文にも記載がないのです
説明義務は宅建士の重説のときだけですよね
「書面を交付」だけでよいですよね
２も４も何もひねっていなくて当たり前のことを聞いているだけですのでよく読めば簡単に理解できます

要はどこを見て判断すれば良いのかは下記解説ですが
そもそも論ですが借地権や定期借地権の決まり事（概要）さえしっかり把握していれば選択肢２が普通に正しいことと選択肢４で間違い探しが出来るということになります

キーポイントは借地借家法と言うくらいですから「建物所有を目的」ということばがないといけません 人が居住するための法律ですからね

土地の賃借だけは民法と借地借家法が適用されますので問題によってそれぞれどれが優先するのかを判断します

選択肢２について
建物所有を目的とする場合
借地借家法では借地権の契約当初の存続期間を最短でも30年と定めており（同３条本文）、これよりも借地権者に不利な特約は、無効です（同法９条）。
したがって、契約で存続期間を「10年」と定めた場合でも、存続期間は「30年」ということになります。
建物所有を目的としない場合
この場合、民法のみが適用されます。同法は、賃貸借契約について、最長期間を50年と定めています（同法604条１項）。存続期間を「10年」とする契約は民法に反しておらず、有効です。

選択肢４について
「建物所有を目的」とするが「契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしない」というのですから、この契約は、定期借地権に関するものです。具体的には、一般定期借地権（借地借家法22条）又は事業用定期借地権（同法23条）を設定しようとしています。これらの借地権を設定する場合、書面によって契約することが要求されています（事業用定期借地権では、書面を公正証書に限定）。
しかし、これは、契約の方法を定めているだけです。貸主Ａに「あらかじめ書面を交付して説明」という義務はありません。

Answer 2

２は「定期借地権の場合」と明記されていたり、「定期借地権でなければ成立しないような条件」が書かれているようなことはないので、通常の借地契約で検討します。

「定期借地権の場合の条件がない」ことが通常の借地契約の出題である事を意味しています。

その場合、「建物所有を目的とする場合」は借地借家法が適用され、「建物所有を目的としない場合」は民法が適用されます。

そうすると借地借家法では10年と定めても30年になりますが、民法では契約通り10年になるので、２は正しい選択肢となります。

４は、定期借地権と明記はされていませんが、「契約の更新がなく」「建物の買取りの請求をしない」の２ヶ所が定期借地権(一般定期借地権または事業用定期借地権)という意味になります。通常の借地契約では法定更新されますし買い取り請求権は無効にできませんからね。

したがって、借地借家法に定められた定期借地契約が適用されますので、法に照らしてこの内容で問題が無いかどうかを検討することになります。

そうすると、法には一般定期借地契約では「公正証書による等書面によってしなければならない」と定められており、また事業用定期借地契約では「公正証書によってしなければならない」と定められているので、いずれの場合でも説明しただけでは定期借地契約はできませんから誤りの選択肢となります。

こういった順番で検討していくと整理されてわかりやすくなるのではないでしょうか。案外この手の出題はワンパターンであることが理解できるようになるかと思います。