土地の地目及び登記について質問です。 当方、土地家屋調査士の資格を取得する為に勉強しているのですが、下記の件がふと…

Question

土地の地目及び登記について質問です。

当方、土地家屋調査士の資格を取得する為に勉強しているのですが、下記の件がふと気になったので教えていただきたいです。A所有の甲土地 地目 山林 があり、土地上に建物が建った場合は宅地に変更する為の「地目変更登記」が必要だと思います。
これをふまえて、
非現実的だと思いますが、

例えば甲土地にAが建物を建てたのと同時に、甲土地の一部分をBに売買によって所有権を移す上で分筆（甲土地とその一部を乙土地とする）する場合で、AもしくはBが乙土地を墓地にするのが全て同時だった場合、

甲土地 地目 山林
↓
甲土地 地目 宅地
甲土地→甲・乙土地
乙土地 地目 墓地

登記記録の変化はこの流れになると思うのですが、

①甲土地の「地目変更・分筆登記」をしてからBが乙土地の「地目変更」
甲土地 地目 山林→宅地
甲土地 分筆 甲土地→甲・乙土地
乙土地 地目 宅地→墓地

②甲土地の「一部地目変更・分筆登記」をしてからAが甲土地の「地目変更」
甲土地 地目 山林
分筆 甲土地→甲・乙土地（墓地）
甲土地 地目 山林→宅地

③その他のやり方

どれが正解ですか？？
できたらその理由も教えていただきたいです。

また、
②を一の申請で可能なのか、
③のその他があれば加えて教えていただきたいです。

よろしくお願い致します。

Answer 1

①の申請はそもそも手順が違います。
「地目変更・分筆登記」ではなく「分筆登記・甲、乙土地のそれぞれの地目変更」の連件申請になるかと思います。
地目変更とは、単一の地目の土地であることが前提であって、土地の一部につき地目が異なる土地については、その土地全体の地目変更登記は申請自体が不可になるケースがあるからです。

土地の一部が墓地であるというのは、かなりレアなケースかと思いますが、手順だけを当てはめて考えれば、②のケースでの連件申請が現実的な判断と考えます。

Answer 2

☆、質問の不動産登記法と農地法の基本台帳も農地の場合には農地法
第4条か第5条の許可を得て、建物が完成で宅地へ変更はできないです。
墓地には都道府県の保健所許可を要します。また、建築の敷地条件は、

建築基準法第42条の道路と同第43条の2.m以上の接道規定があります。
また土地が隣接に山林も含め1000㎡を超えると開発許可も必要です。
一級建築士設計事務所と土地家屋調査士事務所へ相談が解決策です。

Answer 3

ごく当たり前のことを回答します。
一筆は登記上の土地の単位ですが、必ず所有権及び地目で区分されています。
このため地目変更登記は必ず一筆単位に筆全体の地目を変更登記することしかできず、筆の一部を地目変更登記したいなら先に地目の異なる位置に筆界を定め分筆登記するしかありません。
また売買等による所有権移転登記も同じであり、所有者が異なる位置に筆界を定め先に分筆登記するしかありません。
一つの筆に対し二つ以上の地目が登記されたり二人以上の所有者が登記されることは絶対にないとお考え下さい。
質問に回答すれば、一番先にするのは登記ではなく現所有者が地目変更登記の原因になる土地の利用状況を変化させること（筆の一部の現況を宅地や墓地にすること）、二番目が現所有者が筆の現況や土地を売却する位置で分筆登記すること、三番目が分筆後の筆を現況に合わせ地目変更登記すること及び分筆後の筆で所有権移転登記することです。（地目変更登記と所有権移転登記は表題部と権利部で登記の種類が全く異なりますから、登記に順番はなく同時に登記できます）
したがって③のその他です。

Answer 4

１が無難です。

連件で申請可能だが墓地はハードルが高いかもしれないです。

現実的に建築許可の問題がある場合が多いです。