宅建 分譲も契約に当たるので、案内所に1人以上宅建士がいないとダメなのですか?

Question

宅建 分譲も契約に当たるので、案内所に1人以上宅建士がいないとダメなのですか?あとこれも実は契約に当たるので案内所に宅建士いないとダメみたいなのあれば教えてください。代理も代理する時点で契約に当たるんでしたっけ?

Answer 1

現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

その案内所を宅建業法上の営業所として届出するなら宅建士の常駐必要。
ただの販売所として活動するだけ（営業所としての届け出ナシ）なら常駐不要。

Answer 2

基礎的な言葉がまだ良く理解されていないようです
分譲とは
「分割譲渡」を省略した言葉で、土地や建物といった不動産をいくつかに区分けして売る方法を指します。 本来は1つの土地や建物としてまとまっていたものを、不動産会社側で切り分けて販売することで、購入者は必要な住戸をそれぞれで個別に所有することが可能です
自分の所有以外で上記事項の行為はすでに宅建士必須の営業行為です
そうなるとその販売所や案内所、契約のする事務所が従業員5人につき１人以上必置となります
契約は契約行為
代理は代理行為
仲介は仲介行為

実は契約にあたるので案内所に宅建士云々はあまりにも漠然としすぎて多いですよ

まずは宅建士とはどんな時に必要な存在なのか必要ない場合はあるのか
もう少し学習して整理してから質問しましょう

Answer 3

おそらく平成24年問36の肢2に関する御質問と思います。

２ 宅地建物取引業者Ｂ社は、10戸の一団の建物の分譲の代理を案内所を設置して行う場合、当該案内所に従事する者が６名であるときは、当該案内所に少なくとも２名の専任の宅地建物取引士を設置しなければならない。

施行規則に関する設問です。
宅建業法施行規則第15条の5の2（法第31条の3第1項の国土交通省令で定める場所） 第三号

三．．他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
⇨一人以上の専任の宅地建物取引士の設置が必要な場所

分譲の代理は、分譲に関する契約含め一切合切を任されていることを示しています。設問は疑義が生じないように、規則第15条の5の2の条文から抜き出しています。

条文の書き方が気に食わなくても、条文とおりですから、一人以上の専任の宅地建物取引士の設置が必要な場所になります。

Answer 4

契約する前に、重要事項説明が必要。
現地案内所であっても、そこで契約する場合は、契約前に重要事項説明が必要です。単なる見学の段階は、売買契約ではありません。
食品スーパーみたいに、見学の日に見学して良い物件だったので、即日売買契約したいとはならないでしょう。
日を改めて契約となるのが普通なので、契約の前に重要事項説明をして、次に売買契約をします。
この、重要事項説明のときに宅建士が必要になります。

分譲も契約です。ただ、見学はまだ契約とはいえない状態です。