宅建のことで質問です。 この（3）は どういう意味ですか？ 宅建業者が、自ら売主 目的物の引渡しから2年経過しないと契約…

Question

宅建のことで質問です。
この（3）は
どういう意味ですか？
宅建業者が、自ら売主
目的物の引渡しから2年経過しないと契約内容と違うということを言えないということですか？

理解の所の宅建業法の2年以内とする特約は有効とは何ですか？
また、通知とは何ですか？

（3）と理解の所の意味をそれぞれ教えてください。

Answer 1

「引渡しの日から2年以上」と「契約不適合を知った日から１年以内」の違いを理解することが重要
買う人にとっては「引渡から２年以上」よりも「契約不適合を知った日から１年以内」のほうが有利であることを理解することも大切です

契約不適合を知った日から１年以内に通知する、これは「民法」です
未来永劫、何か物件に問題があれば不動産業者はいつまでも責任を取らなくてはならないことになります
建物を売却し、10年経過してから雨漏りがあったから責任を取れというのは売主（業者）にとってはあまりにも酷ですよね
だから「物件を引渡してから2年以内に通知して」という特約だけは宅建業法で有効にできるようにしています

この期間は２年と１日でも有効だし、２年でも有効ですが、１年と３６４日は２年未満なので無効になります
無効になった場合はこの特約自体が無効になるので、民法の原則となり、契約不適合を知った日から１年以内に通知になります

あまりにも不動産業者に酷な法律だけを定めると、そのリスクは物件の価格に転嫁されますから
買主にとってもこのような法律は有利に働く可能性もあるのです
だから宅建業法という民法よりも優先される特別な法律を作って健全な不動産取引が出来るように仕組みを作っているのでしょう

Answer 2

例えば買った家が雨漏りする場合、

「雨漏りするよ。」

と引き渡し２年以内(*)に業者に文句を言わないと

家の損害賠償等が出来なくなる。

文句は２年以内に言え、と言う事であり、

（２年間は文句を言うな、ではない。）

*の期間は２年以上であればOK。

よって例えば「３年以内に文句を言え」は「２年以上はOK」なので

その特約は有効。