管理者のいないマンション管理組合は誰が主体になって契約行為等を行うのでしょうか？

Question

管理者のいないマンション管理組合は誰が主体になって契約行為等を行うのでしょうか？

Answer 1

区分所有法第三条を読むと、管理者の設置は任意になっていますね。この第三条は結構曲者で、区分所有法の肝になる部分ですが誤解されることも多い条文だと思います。

昭和37年に施行し、マンションの基本的なルールを作ったのが区分所有法ですが、この法律はマンションの自治を促すもので管理組合は区分所有者が自らの意思で設立するものとされていました。そのため住民の中には管理組合を脱退すると表明する人が出て、総会の決議事項を無視して好き勝手なことをする人も出てきました。それに対して管理組合はなんら強制力を持たず、マンションの自治ができないという問題が発生していました。

そこで昭和58年に区分所有法の大改正が行われ、第三条には「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し」という言葉が盛り込まれました。これによりマンションを購入した人は管理組合員にならなければならず、勝手に管理組合員を辞めることができなくなりました。その一方で「集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と、管理者の設置は任意になっています。管理組合の結成は必須なのに、管理者は任意になっています。

この点を弁護士に質問したことがあるのですが、区分所有法は区分所有者全員でマンションを管理することとし、管理者が必要なら代理人としての管理者を選任することもできるというように、区分所有者の自治に自由な裁量を与えたのではないかということでした。

さてご質問に関してですが、管理者がいなければ契約行為はできませんね。そのためほとんどのマンションでは理事長という名前で管理者を置いています。理事長がいないマンションであっても、その時に選任するなり代理人を立てれば良いという事になると思います。

Answer 2

はい、誰もできませんね。

管理組合は作ることができる、であって、作らなければならないものではないです。

代表者が居なければ、組合として、契約はできないです。

その時限りの契約で、契約の債権債務を準共有する形での法律行為は可能です。

そのたびに、全会一致の契約になりますね。

Answer 3

管理者がいないマンション管理組合と言うのが良くわかりませんが。
普通、マンションの区分所有者（分譲のオーナー）は全員マンションの管理組合の組合員です。その組合員が管理します。
だから管理者がいないマンション管理組合と言うものは存在しません。
組合員のなかから理事を選び、その理事の中から理事長を選び、その理事長を筆頭に理事全員で管理組合の運営をします。
通常、大規模修繕工事の契約などには理事長印が必要になります。理事長印のない契約書は無効です。