公務員の賃貸併用住宅（中古一戸建て）の購入について。 こんにちは。 30代後半の男性で公務員をしています。 …

Question

公務員の賃貸併用住宅（中古一戸建て）の購入について。

こんにちは。

30代後半の男性で公務員をしています。

中古の賃貸併用住宅を購入しようか迷っています。以下の点でよきアドバイスいただければありがたいです。

事前情報として、現在職場のある関東のある県内に居住しています。今回購入する目的は、遠方に１人で住む母を将来的に呼んで一緒に暮らせる家がほしいからです。頭金は500万円くらいなら用意できそうです。居住面積が賃貸面積の半分を上回っているので、金融機関によっては住宅ローンを組めそうです。

①公務員として賃貸併用住宅を購入するのはどうなのか。実際調べたところ、独立家屋の賃貸であれば5棟以上、独立家屋以外の建物の賃貸なら10室以上が、本業以外の事業、つまり副業とみなされる（人事院規則）とのことで、裏を返せば、4棟以内の独立家屋、または9室以内の独立家屋以外の建物の賃貸であれば、不動産収入が年間500万に満たなければ副業にはあたらないとなっているが、その線引きは自治体によって違うのか。

②購入した際には、基本的に管理会社に全てお任せのスタンスで考えていますが、賃貸併用住宅だと、物理的に賃貸の住人と関わらざるをえなくなるのか、また、それにより、事業とみなされてしまうのか。

③今後、職場にも相談し、セミナーの受講などを検討していますが、公務員に特化したコンサルタントや不動産業者さんがいるのか。実体験、実際私と同じ境遇で中古の賃貸併用住宅を購入した公務員の方がいるものなのか。

よろしくお願いします。

Answer 1

①所得税法上の事業的規模かどうかの判断ですね。人事院ではそれを準拠しているのでしょう。
自治体によってのルールの違いは、分かりかねます。

②賃借人との関わりでの事業としての可否判断は特に無いと思います。宅建業法上は宅建業には該当しませんし、所得税法上も事業的規模とは見做されません。また、個人事業税の課税対象にもなりません。
但し、家主業には変わりませんので、事業と言えば事業ですね。
賃借人との契約上の利害関係を無くしたければ、管理委託ではなく、サブリース契約をお勧めします（家主がサブリース会社となるため）。

③公務員に特化したコンサルや不動産屋は無いと思います。
私も賃貸管理業をしており、数百名の家主と取引があり、公務員の方も多数いらっしゃいます。
相続での取得が多くなりますが、賃料売上数千万円の公務員オーナーもいます。
また、将来のために投資をされている公務員オーナーもいます。

個人的な感想ですが、不労所得に対しては寛容なのではないでしょうか。