ﾏﾝｼｮﾝ管理会社が業務委託を受けた管理組合の独立部分が5以下の組合だけの場合,管理業務主任者が行う重要事項の説明は誰が…

Question

ﾏﾝｼｮﾝ管理会社が業務委託を受けた管理組合の独立部分が5以下の組合だけの場合,管理業務主任者が行う重要事項の説明は誰がするのでしょうか？①管理会社の代表者の記述もあれば、②管理業務主任者でなければならないとの記述もあります。どちらが正しいのかお教え頂けないでしょうか。

Answer 1

管理業務主任者の設置については、先に回答されている方のおっしゃる通りですが、正確には『成年者である専任の管理業務主任者』となります。

実際の重説・記名押印・報告については、成年者である専任の管理業務主任者でなければならないわけではなく、未成年者でもあるいはパートやアルバイトの管理業務主任者であっても問題はありません。

本題のﾏﾝｼｮﾝ管理会社が業務委託を受けた管理組合の独立部分が5以下の組合だけの場合,管理業務主任者が行う重要事項の説明は誰がするのでしょうか？

についてですが、先にお話ししましたように原則として、重説は管理業務主任者をしてすることにはなるのですが、ご質問の状況の場合、特例として管理業務主任者に代えて、委託を受けた事務所を代表する者またはこれに準ずる地位にあるものをして、管理業務主任者としてすべき業務である重説・記名押印・報告を行わせることが出来ます。

①については上記、特例としての解釈をすれば正しく、②については原則論としては正しいと言うことにはなりますが、ご質問の状況である人の居住の用に供する独立部分が5以下のマンション管理組合から委託を受けた場合においても、重説は管理業務主任者でなければならないと特例を完全に排斥する記述であれば、それは間違いと解釈することにはなろうかと思います。当該ご質問の前後の記述をよく読んで、ご判断下さい。

適正化法78条(管理業務主任者としてすべき事務の特例)を参照されると良いかと思います。

Answer 2

マンション管理適正化法では、管理業者が管理組合と管理業務委託契約を締結する場合に30組合ごとに専任の管理業務主任者を設置しなければなりません。
つまり、31の管理組合と管理業務委託契約を締結した場合には、管理業者は2名の専任の管理業務主任者を設置する義務があるのです。
ただし、住居の用に供する独立部分が5戸以下のマンションの管理組合との管理業務委託契約は、管理業務主任者の設置義務はありませんので、30組合の数には含まれません。よって、31の管理組合と契約締結してもその1つが5戸以下の管理組合であれば、30組合での契約扱いとなり、専任の管理業務主任者は1名で良いことになります。
さて、管理業務委託契約に伴ない、契約締結前に行う重要事項説明は、管理業務主任者が行わなければなりません。それには5戸以下などの除外規定はありません。
契約先の管理組合の規模に関わらず、重要事項説明は管理業務主任者しかできません！よって、①は誤りで②が正解となります。
なお、独立部分が5戸以下の管理組合は、設置する専任の管理業務主任者の人数を決定する管理組合数に算入せずに除外されるだけのことで、契約に伴う重要事項説明を管理業務主任者でなくても良いということにはなりません。
専任の管理業務主任者の定数条件外だからと言って重要事項説明を管理業務主任者以外ができるということは一切ありませんのでご注意ください。