宅建業法の未完成物件について質問です。

Question

宅建業法の未完成物件について質問です。宅建業者の自ら売主としての場合で、未完成物件を業者でない相手と売買契約するのは、たとえ手付け金等保全措置を講じていても、建築確認等や必要な許可を受けていないときは、やってはいけないのでしょうか？

また、確認や許可前の未完成物件の売買や代理はやってはいけませんよね。この場合でも、媒介契約だけはやってもいいということでよろしいのでしょうか？

Answer 1

まずは、常識的に考えましょう。確認申請前であれば、建築未着工です。要するに更地です。建築確認許可は、建物を建てても良いと言う許可です。ですので、許可前であれば、青田売りになってしまいます。工事が着工されているのであれば、基本的には建築確認が下りているはずです。確認が下りていれば仲介および販売は可能です。

Answer 2

取引態様にかかわらず不可です。
許可前契約が可能なのは賃貸借契約です。
広告は賃貸借も不可です。

Answer 3

宅建業法36条ですが、比較的読み易い条文ですので、読んでいただいた方が良いと思います。
ちなみに、この条文は、８種制限の対象では有りませんので、業者間取引にも適用されます。

（契約締結等の時期の制限）
第36条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第１項又は第２項の許可、建築基準法第６条第１項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。

ただ、そうは言うものの、印紙税の過去問（H25-23-3等）には、土地の販売と建物の建築請負をセットで契約するケースが登場するわけですし、
現実的にも、自社での建築を特約にした土地の分譲広告はよく見ますよね。
そういうやり方をしなさい、ということなのでしょうね。