《宅建》-2 民法・権利の問題を解いていますが、 正解に自信がありません。 どなたかご教示下さい。

Question

《宅建》-2
民法・権利の問題を解いていますが、
正解に自信がありません。
どなたかご教示下さい。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

（問）
AがBのためにA所有の更地に抵当権を設定し、
その旨の登記も完了した場合に関する次の記述のうち、
民法の規定及び範例によれば正しいものはどれか。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
1）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地の上に建物を新築した場合、
Bが土地の抵当権を実行して、Cが競落すると、当該建物について
法定地上権が成立する。
↓
法定地上建は、抵当権設定時に建っていた建物のみ対象
⇒よって✕

2）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地の上に建物を新築した場合、
Bは土地とともにその建物を競売して、当該土地及び建物の代価から
優先弁済を受けることができる。
↓
抵当権設定後に建てた家は一括競売にかけられるが、
その中の土地に関する代価からしか優先弁済を受けられない。
⇒よって✕

3）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地をDに賃貸した場合、
Dは原則としてその賃借権をBに対抗することができない。
↓
抵当権と賃借権では先の登記した方が勝ち。
⇒よって〇

4）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地をEに売却した場合、
Eは抵当権消滅請求をすることができない。
↓
EはBに「相応の対価」を支払えば抵当権消滅請求をすることができるはず。
⇒よって✕

抵当権は難解で、
テキストを読み返しながら解いています。
この考え方・回答でおかしい部分はないでしょうか？

補足があれば合わせて教えてください。

＊他にも宅建関連の質問UPしています・・・

補足

p_791サマ
ご丁寧にありがとうございます。
「権利関係の基本テキスト」を読み終えたところで、
まだふわふわした知識しか身についていないのが
よくわかりました（苦笑
これから「応用問題編」なので頑張ります☆

先週知人より教材を譲ってもらって勉強を始めたのですが、
一部回答集がないので困っていました・・。助かりました！！
ありがとうございます。

Answer 1

「結果オーライ」といった感じで、だいたいあってます。
法定地上権については知識が正しくありませんが…。

（問）
AがBのためにA所有の更地に抵当権を設定し、
その旨の登記も完了した場合に関する次の記述のうち、
民法の規定及び範例によれば正しいものはどれか。

1）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地の上に建物を新築した場合、
Bが土地の抵当権を実行して、Cが競落すると、当該建物について
法定地上権が成立する。

＝＝＝＝＝
法定地上権は、抵当権設定時に土地と建物の両方が存在し、かつ同一人物の所有だった場合で、抵当権の実行によって土地と建物とが別々の人の所有になった際に成立します。
よって、法定地上権が成立するのは

・土地 Aさん所有 ／ 建物 Aさん所有

という状態で、土地か建物の一方、あるいは両方に抵当権を設定し、後日抵当権を実行して

○土地 Aさん所有 ／ 建物 Xさん（競落人）所有
○土地 Xさん（競落人）所有 ／ 建物 Aさん所有
○土地 Xさん（競落人）所有 ／ 建物 Yさん（別の競落人）所有

という状態になった際に法定地上権が成立します。
設問では「更地に抵当権を設定」しているので、「抵当権設定時に土地と建物の両方が存在し」という前提を欠くため、そもそも法定地上権が成立する余地が全くありません。

よって、肢１は「×」ということになります。
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2）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地の上に建物を新築した場合、
Bは土地とともにその建物を競売して、当該土地及び建物の代価から
優先弁済を受けることができる。
↓
抵当権設定後に建てた家は一括競売にかけられるが、
その中の土地に関する代価からしか優先弁済を受けられない。
⇒よって✕

＝＝＝＝＝
その通りです。
＝＝＝＝＝

3）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地をDに賃貸した場合、
Dは原則としてその賃借権をBに対抗することができない。
↓
抵当権と賃借権では先の登記した方が勝ち。
⇒よって〇

＝＝＝＝＝
民法の原則論では、「抵当権と賃借権では先に登記した方が勝ち」です。
…が、ここで『借地借家法』の存在を忘れてはいけません。というか、宅建試験において「賃貸借」の話題が登場した場合は必ず『借地借家法』が顔を出すんだということを思い出してください。

（借地権の対抗力等）
借地借家法 第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

この肢３では触れていませんが、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有している」という場合には、登記が無くてもBに対抗できてしまうことになります。

もっとも、当該借地の賃貸はBの抵当権設定登記の「後」なので、このケースではどう転んでも建物を建てる事が出来るのは「抵当権設定登記の後」ということになりますので、「結果オーライ」ではありますが。
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4）
Bの抵当権設定登記後に、Aが当該更地をEに売却した場合、
Eは抵当権消滅請求をすることができない。
↓
EはBに「相応の対価」を支払えば抵当権消滅請求をすることができるはず。
⇒よって✕

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「はず」は取りましょう。（＾＾；

（抵当権消滅請求）
第三百七十九条 抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。

第三百八十条 主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。

Eは「第三取得者」です。よって、抵当権消滅請求をすることができます。
登記してある「全ての抵当権者」に必要事項を示した書面を送り、全ての抵当権者が同意すれば、それで抵当権は消えて無くなります。
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「結果オーライ」という状態でこの問題は正解できているようですが、細かい理解がまだ怪しいようですので、さらに掘り下げて学習されることをオススメいたします。