宅建の問題です。できましたら解説付でお願いします。

Question

宅建の問題です。できましたら解説付でお願いします。AがBに対する債務の担保のためにA所有建物にBの抵当権を設定し、その旨の登記も完了している。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１、Aが当該建物をCに売却した場合において、CがBの抵当権が設定されていることを知らなかったときは、Cは、その事実を知っ たとき、抵当権行使の有無に関係なく、売買契約を解除することができる。

２、当該建物がDの不法行為により滅失したため、Aがその損害賠償金を受領した場合、Bは、Aの受領した損害賠償金に対し て物上代位をすることができる。

３、Aが当該建物をEに売却した場合であっても、Bは、抵当権を実行する際に、Eにその旨を通知する必要はない。

４、Aが当該建物をFに賃貸した場合において、当該賃貸借がBに損害を及ぼすことなく期間３年以内のもので、Fがその建物の 引渡しを受けているときであれば、Fは、建物の競落人に対して賃借権を対抗することができる。

Answer 1

1、誤り
担保権設定の目的物の買主が契約を解除できるのは、担保権が実行されて所有権を失った時です(567条)。担保権の存在を知った時、ではありません。

2、誤り
滅失した建物の価値が、損害賠償金に変化したと考えられます。抵当権者はこの損害賠償請求権を「金銭が受領される前に差し押さえれば」物上代位できますが(372、304条)、すでに金銭が支払われて受領された後では物上代位できません。

3、正しい
抵当権者が、抵当不動産の第三取得者に対して、実行に先だって通知する規定はありません。

4、誤り
このような短期賃貸借という制度は、平成15年の改正でなくなりました。今は、6か月間の明け渡し猶予が認められるだけです。

以上から正しいのは3番です。