宅地建物取引士の試験勉強をしているのですが、借地借家法の借家で疑問があります。 ・建物賃貸借の存続期間は一年以上に…

Question

宅地建物取引士の試験勉強をしているのですが、借地借家法の借家で疑問があります。

・建物賃貸借の存続期間は一年以上に限る。・一年未満の期間を定めるた場合は、期間の定めがないものとなり、解約申し入れで解約される。
・一年未満の期間を定めたい場合は定期建物賃貸借契約で定める。

のような感じで認識しているのですが、
期間の定めがない建物賃貸借契約の場合は
一年以上たっていないと解約の申し入れができないということでしょうか？
例えば賃借人が家を借りて6ヶ月に解約申し入れをすることはできますか？
もしできるのであれば、解約申し入れ後3ヶ月なので計9ヶ月で解約できてしまうのですが一年以上じゃなくて良いのでしょうか？

やはり一年以上経過してからか
借りてから10ヶ月後等に解約申し入れになるのでしょうか？

もしお分かりであれば教えてください、
よろしくお願いいたします！

Answer 1

期間の定めがないので当事者は【いつでも】解約の申し入れができます

貸主から解約を申し入れする場合は【借地借家法が適用される】ので解約の6か月前までに予告する必要があります（正当事由必要）

一方で借主から解約を申し入れする場合は、【借地借家法に規定がなく、民法が適用される】ので解約の3か月前までに予告する必要があります（正当事由不要）

極端な話、部屋が気に入らなければ入居した日に解約の申し入れたら、3か月と１日経過後に解約できます

・建物賃貸借の存続期間は一年以上に限る。
→仰る意味がわかりませんが、１年未満で定めると、存続期間の定めのない契約とみなされるだけでその建物賃貸借契約は自体は有効

・一年未満の期間を定めるた場合は、期間の定めがないものとなり、解約申し入れで解約される。
→借主から3か月前予告、貸主からは6カ月前予告+正当事由が必要
→上記の期間が経過すれば解約される

・一年未満の期間を定めたい場合は定期建物賃貸借契約で定める。
→その通り、補足ですが、一時使用目的の建物賃貸借契約というものがありその場合は借地借家法の適用は受けない

Answer 2

総合的な不動産会社に勤めています。

期間の定めがない場合は、
原則として民法規定により、建物の賃貸借は3ヶ月前通知になります

任意の解約条項があれば、その条項通りに。
（但し、借地借家法があるので貸主からは少なくとも６ヶ月前と正当事由が必要）

参考に民法617条
（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 一年
二 建物の賃貸借 三箇月
三 動産及び貸席の賃貸借 一日

Answer 3

そうではないですよ。
期間の定めのない契約は他に定めがなければ借地借家法の通りになります。

借地借家法と契約自由の原則がせめぎ合った結果そうなった、というだけの話です。

例えば２年の期間の契約した場合、他に定めがなければ、基本的には2年間は契約を解除することはできないんです。
これが契約自由の原則です。
だから、6ヶ月で借主が解除したくても残りの一年半の賃料を支払わなければなりません。

期間の定めがない場合、契約に定めがないわけですから、今度は借地借家法が適用されます。借主からは一ヶ月前、売主からは6ヶ月前と正当事由が必用となります。

最初は期間の定めのない契約でしたが、
大家から見ると期間を定めた方が良いわけです。
その期間は解約できないわけですからね。悪徳な大家ほどこの契約をしたがります。
借主としては半年で退却したにも関わらず1年半分の家賃を払う羽目になる。
これで揉めることがけっこうあったんです。未だにこの契約をしている物件もありますよ。悪徳だなと思います。

で、まぁ、けっこうそれで揉めてたもんで宅建協会の標準契約書では期間の定めを設けつつも、違約金を別途定めたわけです。
一年半払わないといけないところ、借地借家法に合わせて一ヶ月分とか2ヶ月分の違約金を払うことで解約できるようにしているんです。
これで、期間を定めても違約金を払うことで解約できますから揉めないよね。ってことなんです。
そんなこと試験には出ませんけど。