宅建でなんで売買の媒介において「売主が契約不適合責任を負わない旨の定めをする場合」や「買主が天災その他不可抗力による損害…

Question

宅建でなんで売買の媒介において「売主が契約不適合責任を負わない旨の定めをする場合」や「買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合」について説明が任意なのでしょうか？どちらも事前情報として大事な気がするのですが、根拠を教えてください。

Answer 1

契約不適合責任については取り決め（特約）がなければ、民法上「不適合の事実を知ったときから1年以内に売主に通知すれば契約不適合の責任を追及できる」としています。
天災うんぬんの記載は「危険負担（天災等で目的物が滅失してしまった場合）」について特約があるかどうかの話になります。特約がなければ、民法上天災等で不動産が滅失してしまった場合買主側は支払いを拒否することができます。そこで、「危険負担特約」というものがあるんですね。
だから、特約（定め）があれば記載するけど、特約がなければ記載はしません（つまり民法に従うと言うこと）
特約（定め）があるのに記載しないのは宅建業法違反に当たります

「なんで…について説明が任意なのでしょうか？」についてその任意的事項は特約（定め）の内容を記載しなければならず、特約（定め）がなければ記載する必要がなく、あとは民法に従うだけだからです。
ただ、根拠というのがよく分かりませんが

Answer 2

「説明が任意」という意味がいまいちわかりません
「説明は任意じゃない、説明は絶対」という回答もよくわかりません

危険負担や契約不適合については37条書面の任意的記載事項ですから、定めがあれば37条書面に記載する必要があります。
定めがあるのに記載しなければ違反です。定めがあるけど記載は任意というものではないのです。
そして「説明が任意」というものは重説にはありません。そして37条書面は説明義務がないので該当しません。

危険負担や契約不適合を重説（あなたが言う事前説明？のこと）のなかに含めなかった「根拠」ですがおそらくここでは答えは出ません。
宅建業法が制定されたのは昭和30年代、そのころにどのような経緯で重要事項説明の項目が定められたのか？なぜ危険負担や契約不適合（瑕疵担保責任）について項目に入らなかったのか文献を読み、研究すれば出てくるかも知れませんね。
ちなみに物件代金も重説には含まれません。これも不思議ですね。
頑張って研究してください。

ちなみに宅建の勉強をする一貫ならそこまで調べると１年くらいの勉強で合格するのは難しいような気がします。

Answer 3

ん？。説明は任意じゃないよ？。
説明は絶対よ。

免責するか、責任を負うか。が任意であって、その説明はしないといけないです。
重説で。

Answer 4

そもそもお互い合意の上であり
細かいことまで伝える必要があるなら
キリが無いからです