宅地建物取引士の過去問でどうしても理解できないとこがあります。(権利関係) 2001年問1 問題文

Question

宅地建物取引士の過去問でどうしても理解できないとこがあります。(権利関係)

2001年問1
問題文Ａ・Ｂ・Ｃが、持分を６・２・２の割合とする建物を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Ａが、Ｂ・Ｃに無断で、この建物を自己の所有としてＤに売却した場合は、その売買契約は有効であるが、Ｂ・Ｃの持分については、他人の権利の売買となる。

答え 正
解説 他人物売買も有効です。(他人物売買)

2003年 問4改
問題文
Ａ、Ｂ及びＣが、建物を共有している場合(持分を各３分の１とする。)に関する記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

①Ａは、ＢとＣの同意を得なければ、この建物に関するＡの共有持分権を売却することはできない。

答え 誤
解説 共有物を売るには全員の同意が必要ですが、持分権の売却は単独でできます。(共有)

①は、無断で売却しても契約は有効
②は、全員の同意がないと共有物を売れない

この2つの問題が矛盾してるように思えて
理解できません。。

Answer 1

売買契約は他人物でも契約可能です。ただ、実際に他人物を引き渡しできるかは別の話です。
契約することと、実際に売却することは同じではありません。

2001年の問題は、契約は有効かどうかを問われていますので、契約は有効です。

2003年の問題は、自分の共有持分を単独で売却できるかどうかを問われていますので、単独売却できます。

上記2つの問題は、共有建物の全部を売却するか、共有建物の自分の持分だけを売却するかの違いになります。
自分の持分だけを売却するのは、ほかの共有者の同意は不要です。ただし、自分の持分以外も含まれる建物全部をほかの共有者の同意なしに売却はできません。
しかし、契約までなら、自己責任で可能です。たとえ契約したからといって、ほかの共有者が引き渡しを拒否するば、契約は不履行になり、契約した共有者は買主から損害賠償を請求されることになります。

Answer 2

共有を理解しているかどうか、良問と思います。
矛盾しているように思う＝理解していないから。

共有の、保存・管理・変更を理解していれば、迷いようがない。

2003年 問4改では、持ち分を6・2・2としている。この時点で6＝過半数の持ち分を持つ場合の問題を予測できる。

Ａの共有持分権を売却、理解していれば迷いようがない。自分の持ち分を単独で売却することは可能だから。

2003年 問4改の場合、それぞれ持ち分が1/3。この時点で単独でできる内容についての問題か？と予想できる。

共有持分権を売却、同じ。迷いようがない。自分の持ち分を売却するだけだから。

多くは、過半数の持ち分がある場合に「賃貸借契約を単独ですることができるか」と思います。
売却はいうまでもなく全員の同意が必須ですが、「解体の場合は？」が出てくるでしょう。これが過半数の持ち分があればできるのか、全員の同意がいるのか、で知っていないと答えられません。

Answer 3

1も2もできないのです。
ですが、やった場合は効力があるよ。ということになるというだけの話ですね。

持分の話と他人物売買の話は別問題として考えて良いです。

勝手に隣の人の土地を売った。
これ自体は有効ですが、当然ながら隣の人の登記がされていたり、占有されていれば引渡ができません。
どうなるのかというと、Ａはなんとか隣人から土地の所有権を取得して引き渡しなさい、ということになる。ということです。
当然引渡が不可能なら違約金なり損害賠償なりを負うことになります。もしくは詐欺になります。
そういう意味での有効です。

2はまんまです。共有物を共有者の承諾なく売れないというだけです。
売る事自体はできます。が引渡ができないのでできない、ということになります。

Answer 4

解釈の誤り。

>②は、全員の同意がないと共有物を売れない

は「売れない」ではなく、

「売れない」が誤り＝＞「売れる」

となる。