不動産鑑定鑑定評価にかかる開発法について詳しい方。 投下資本収益率は、ネット等で調べると、 マンション開発：8~…

Question

不動産鑑定鑑定評価にかかる開発法について詳しい方。

投下資本収益率は、ネット等で調べると、
マンション開発：8~12％
分譲宅地：10~15％
と差があります。投下資本収益率は、事業利益と借入金利と危険負担率とあるのですが、
分譲宅地のほうが、マンション開発より事業利益率や、借入金利が
高いので、差がつくのでしょうか。
危険負担率はなんとなく分譲宅地のほうが低い気がしてますが。

Answer 1

>マンション開発：8~12％
>分譲宅地：10~15％
を、どこで調べられたのか知りませんが、小生（不動産鑑定士）の”感覚”としては、必ずしも（戸建）分譲宅地の方が高いとは言えないのではないか、と思います。

投下資本収益率をどうやって調べているかというと、マンション分譲の開発法は、主だったマンションデベロッパーの決算（上場企業ならセグメント情報などで公開しています）などから調べ、宅地分譲の開発法は、地元の宅地分譲業者からの聞取りなど（調査研究）で調べています。
実績から見ると、戸建分譲の方が事業規模が小さいので高い利益率が出ていますが、もともと儲けの額が小さいのでそれだけ儲かる率でないとやらない、という考えの可能性もあるので、投下資本収益率が高くなるのは必然、とは必ずしも言えないのかもしれません。

ですので、上記数値は参考にはなりますが、投下資本収益率が必ず（戸建分譲）＞（マンション分譲）となる”理論”があるわけではありません。