未経験の宅建士です。 宅建士試験に合格し登録をしている者です。実務経験はありません。 会社から、今度社用の土地を…

Question

未経験の宅建士です。

宅建士試験に合格し登録をしている者です。実務経験はありません。
会社から、今度社用の土地を購入する予定だが担当になるように言われました。この場合、担当従業員としてやることは、現地確認や登記時の書類の準備、司法書士との連絡等、ほかにすべきことはどのような業務でしょうか。
また、宅建士の経験がないため相手方には担当である以外は言わなくてもいいでしょうか。

Answer 1

宅建業の登録をしていない法人ということでしょうか。

でしたら宅建業者と異なり、しろうとの個人が買主の場合と法律上の立ち位置は全く変わりませんので、極度に緊張する必要はありません。

まずは媒介業者に対して、「契約直前ではなく、こちらでも調査がしたいので、充分余裕を持って重要事項説明を行うように。こちらの調査はその後に行う事になる。」と申し伝えておけばいいと思います。

いくら宅建士であるといっても、実務の素人なのですから、まったくなにもないところから独自調査といっても限界があります。

まずは相手に重説させておいて、その内容が間違っていないかの確認をするところから始めれば効率が良いかと思います。

その際にプレッシャーを与える意味で自分が宅建士である事を自己紹介するのは悪いことではありません。法的な義務があるという意味ではありませんが。

宅建士相手なら契約前提でないと重説できないと断るようなこともしないでしょう。

契約に重大にな影響を及ぼす重説漏れなどは相手側の責任なので、不信感の塊になる必要はありません。そこに不明とあるような内容についてはあなたの責任で再調査すればいいでしよう。

とくにあなたの業種で制約のあるような土地では無いことの確認は絶対に必要です。不動産屋は一般的な調査はできますが、個々の事情には疎い場合があります。

登記に必要な書類は司法書士に任せれば全部処理してくれますから、あなたが法務局や役所に行くほどのことではありませんが、少なくとも登記上の問題が無いことくらいは最初に確認する必要がありますので、該当する土地だけではなく、その土地の周囲の土地の登記簿も一応取って、隠れた問題点が無いかも確認しておきましょう。土地の境界確定には周囲の地権者の協力も必要になりますので、周囲の土地がどのような権利関係になっているのかという確認は必要です。

また悪質業者が仲介していないことの確認も一応やっておいた方がいいので、登記簿にある所有権者を、あなたが直接調べて顔を確認しに行くことも大切です。法人なら実在確認が必要です。もちろん仲介業者を飛ばすわけじゃないので、何らかの交渉をする必要はありませんから挨拶する程度でいいのですが、地主が本物である事の確認は必要です。

もちろん現地調査が不可欠なのは当然の話です。周囲に業務に支障のある施設や困った住人がいないか、地盤に不安を感じるかどうか、災害の心配は無いかなどは、現地調査しなければわからないことです。

Answer 2

役所での調査が必要かと思います。
調査内容は、取得する目的を達成できる土地か否か、法令上の制限を調査します。

基本的には、仲介する不動産業者が調査していますが、買主である相談者さんの会社も、自ら調査する必要があります。

一般消費者が土地購入する場合と異なり、後で問題が発覚しても保護されない可能性があるからです。
ですので、事業者が土地を取得する際は、疑問を残さぬよう念入りに調査を行います。

【対象となる部署】
都市計画、道路、建築指導、下水道、上水道、文化財保護、農業委員会、緑地公園・・・その他

【部署毎の調査内容】
都市計画課：用途地域、建ぺい率・容積率、都市計画道路、防火地域、風致地区など法令上制限
道路課：接道状況、道路種別、道路番号
建築指導課：斜線制限など法令上の制限
下水道課：下水道本管・取出管の有無、口径、汚水・雨水の処理方式
上水道課：上水道本管・取出管・メーターの有無、口径、設置年
文化財保護課：埋蔵文化財指定地域の範囲内か否か、範囲内なら制限内容
農業委員会：農地転用、農業振興地域の除外
緑地公園課：緑地率

役所によって部署名は異なります。