お願いします。

Question

お願いします。また整理してほしいんですが、開発行為は都市計画の一環と考えていいですか？開発行為で公的な開発行為は許可がいらないという中に、非常災害のための応急措置とあり、都市計画制限のところで事業地となると非常災害時の行為にも許可が必要となるとあり、都市計画と開発行為は関係ないですか？
開発行為とはどこの時点での事を言ってるんでしょうか？個々には内容がわかっても、つなげてみると何がどうなってるのかわからないです。都市計画をして初めて開発行為が出てくるのか、建築基準法はどこで初めて絡んでくるのかとか大まかでいいので、整理して考えやすくして頂けませんか？

補足

いろんな形の開発行為があって、都市計画の方は開発行為のことが出てきても、事業地になると許可がいるものは・・・とか、その程度でしょうか？

Answer 1

【補足】
都市計画の中での開発行為(都市計画事業としての開発行為、市街地開発事業が典型)で、試験対策上おさえておくべきは、①「都市計画施設区域内および市街地開発事業の施行区域内」、②「市街地開発事業地内(①と同じ区域ですが、工事が目前に迫ると事業地という呼び名に変わります。)」の規制です。③大規模な都市計画事業では「予定区域内」の規制もあります。すべて、テキストに掲載されています。建築規制や土地の区画形質変更に制限がかかります。

これらは、大規模工事が計画された区域や、もうすぐ大規模な工事が始まる区域内で、工事の邪魔になるような建築や土地の造成などを規制したものです。
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要は都市計画と開発行為の関係についてですね。

まず、「開発行為」ですが、これは建物や工作物建築の目的で土地の区画形質の変更をする行為、ひらたく言えば「建物等の建築目的での土地の造成」です。こういう土地の造成は、乱開発の恐れがあるため知事の許可(開発許可)を原則として要求しています。
この開発行為ですが、①民間業者が分譲目的で行う場合、②個人が建物を建てる目的で造成する場合、③計画的な街づくりの一環として土地造成が行われる場合・・・本当にいろんなケースがあります。

次に、「都市計画」ですが、これは計画的な街づくりという目的のためのプランのことです。一定の地域を指定して(都市計画区域)、土地の用途を制限したり、都市計画事業として計画的な開発(土地の区画形質の変更=造成など)も行います。この都市計画事業としての開発行為(上の③)が、都市計画と開発行為が直接リンクする部分です。つまり、都市計画の中の具体的な事業として、開発行為が行われるわけですが、このような開発行為は個人や業者が勝手に行う造成ではありませんから、乱開発の危険は小さく、開発許可は不要とされています。計画段階で、十分に規制が及んでいます。

最後に都市計画の流れですが・・・大まかに・・・
・都市計画区域の指定(場所の決定)
↓
・都市計画の具体的なプランの選択、決定
↓
・都市計画事業としての開発行為など(造成工事)

なお、建築基準法は、土地の造成が終わった後、建物を建てる段階以後に問題となります。