行政書士試験受験生です。 民法の債務不履行・解除の問題をわかりません。 宅建 過去問 2009年 問８

Question

行政書士試験受験生です。
民法の債務不履行・解除の問題をわかりません。
宅建 過去問 2009年 問８売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払いと引き換えに所有権移転登記手続きと引渡しを行なった。その後、Bが残代金を支払わないので、Aは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

正しいもの
Aの解除前に、BがCに甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記がなされているときは、BのAに対する代金債務につき不履行があることをCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。

解説
当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を現状に復させる義務を負うが、第三者の権利を害することはできない(民法545条1項)。ここで、第三者が保護されるためには、第三者が対抗要件を備えていることが必要である。（判例）。したがって、登記を備えているCは、登記移転の際にAB間の売買契約に解除条件があることを知っていたとしても保護されるから、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。よって、本肢は正しく、本問の正解肢となる。

とあります。

よく理解できません。

AとBは、売買契約をする。
↓
Bの不履行のため、Aは解除する。
↓
第三者のCは、Aに解除されても、民法545条1項によって保護されるから、甲土地所有権を持てる。

このような理解でよろしいでしょうか？

Answer 1

tr4583384さん、だいたい理解できている思いますよ。

tr4583384さんの流れに、ちょっとだけ付けたして流れを書いてみます。
AとBは、売買契約をする。
↓
【BはすぐにCに土地を売却し登記も移転する】
↓
Bの不履行のため、Aは解除する。
↓
第三者のCは、Aに解除されても、民法545条1項【但し書き】によって保護されるから、甲土地所有権を持てる。

【】だけ付けたした部分です。

まとめ
・解除前に登場した(目的不動産の物権を取得した)第三者→545条1項但し書きで、登記を備えていれば保護される(解除権者が負ける)。第三者の善意・悪意は問わない。

・解除の後に登場した第三者→解除権者とは対抗関係になる→177条により、先に登記を備えていれば保護される(解除権者が負ける)。第三者の善意・悪意は問わない。