会計士を15年ほどやっていて、小規模事務所の（末席ですが）パートナーをやっている者です。 最近監査業務で不動産の時価評…

Question

会計士を15年ほどやっていて、小規模事務所の（末席ですが）パートナーをやっている者です。
最近監査業務で不動産の時価評価が論点となることが多くあり、また監査業務以外の主力業務の１つつである財務調査や企業再生業務などでも不動産鑑定評価を持っていることが、業務受託の差別化になっています。
現在小規模の監査法人に所属して監査業務６割、税務業務２割、その他コンサル的業務２割の業務を行っています。
こうした中で不動産鑑定士試験に興味を持っているのですが、その中に特にお聞きしたいのは、試験合格後の実務修習は実際の鑑定評価業務実務にどれ位役立つか（即戦力度合い）ということです。
不動産鑑定士試験制度の中の実務修習制度では、実際にいくつかの鑑定評価事例をもとに先輩鑑定士の先生の御指導のもと、鑑定書を作成していくことが中心のようなので、この実務修習を受ければ、不動産鑑定の会社などでの勤務経験が無くても、実務に使える鑑定評価業務ができるのではないかと期待しますが、いかがでしょうか？例えば株式評価業務などでは、いくつかの評価方法（DCF法、純資産法など）と適用の考え方などは定石のようなものはあり、また、評価のための一定のガイドラインは公表されているため、いくつかの事例や、その分野での専門知識があれば、独力でもかなりの完成度で業務を行うことは可能です。一方、不動産鑑定評価においても様々な状況に応じて評価方法があると思いますが、その評価方法や適用の仕方は定石はあると思いますし、具体的にどう適用するか判断を要する部分について実務修習で習得すれば、私のように鑑定評価事務所に勤務していなくても、（お手本のような鑑定評価書は書けなくても）鑑定士として最低限の品質は品質はクリアしたものは作成できると考えるのは甘いでしょうか？
なお、専門家として当然ですが、不明点がある場合には不動産鑑定士協会の資料室のようなところで情報や事例収集したり、会計士協会のような実務家向けの相談室があれば、そのようなところは利用することが前提です。また、鑑定評価書が書けるといっても、経験の有る鑑定士の方でも何年に１回しか見ないような稀なものや超難解なものは対象ではなく、概ね通常の鑑定業務の中で遭遇する８割から９割位のケースで対応できればよいと考えてえています（相当の手間と時間や専門性を要する評価業務は、その業務自体の将来の成長性が高い場合を除けば、最初からパス（親密な鑑定士事務所さんに投げるか、そもそも引受けしない）するつもりです）。
鑑定業務未経験のため、実際とかけ離れた質問内容かもしれませんが、御願いします。

Answer 1

不動産鑑定歴7年の鑑定士です。
不動産鑑定会社に3年程度いた後、不動産会社の鑑定部門におります。

まず実務修習ですが、
①どっかの鑑定士に指導鑑定士になってもらい指導してもらう。
②明海大学、日大等で指導してもらう
の2通りになります。
鑑定会社に所属していない場合は鑑定士と個人的コネがある場合を除き②番の方法になると思います。

実務修習の最終審査で面接試験がありますが、その面接官の話を聞くとやはり②番の方法の修了者の
レベルは低いみたいです。個人的なスキルのせいではなくでやはり実務をやってないと鑑定士として厳しいです。

私の感覚ですと5年やってやっと全体がわかった気がします。

実務経験ある会計士と会計士試験合格しただけの方との差を考えてみてください。
やはり専門職業家を自称しているからには経験がないと難しいのではないでしょうか。

鑑定士として鑑定評価書にハンコを押す以上、評価書すべてに責任を持ちます。
鑑定士をだまして評価書を作らせ損害賠償請求する人もいるみたいです。
国と裁判をしている鑑定会社もいます。

Answer 2

会計士の能力があるならば試験に合格し、実務修習を受ければ一定水準の評価書を書くのは十分可能だとは思います。

ただしあなたが他の鑑定事務所などに勤務しないまま資格を取得し独立し鑑定評価業務を行おうとしているのであれば厳しいのではないかなあと思います（無理だとは言いませんけど）。

実際私の知り合いには会計士かつ鑑定士（会計事務所勤務）の非常に優秀な方がいますが、やはり鑑定の疑問・質問がある場合は外部の鑑定士に相談しています。

例えば利回り1％違えば結果が大きく異なるのはご存じだとは思いますが、じゃあ4％は無理だけど4.5％ならいけるか、あの辺の相場は何％くらいとかいう感覚の把握等々の情報をどうやって得るのか？公開されている情報（協会内のも含めて）だけでは難しいのではないでしょうか。

例えばクライアントの都合のいい評価額があらかじめ決まっており、そのとおりに評価書を書くというのなら簡単にやれる（もちろん違法行為ですが）とは思いますけど・・・・。