不動産取引で、『不動産鑑定士』が業務を行うのは、具体的にどういう場合でしょうか？ 不動産鑑定士が、全ての取引で関与…

Question

不動産取引で、『不動産鑑定士』が業務を行うのは、具体的にどういう場合でしょうか？

不動産鑑定士が、全ての取引で関与する訳ではないと聞きました。

例えば、
売買の際に、売主・買主で価格を自由に設定して良いらしいのですが、
どういう場合に不動産鑑定士の出番があるのか…
分かりません。

教えてください。
m(__)m

Answer 1

いくらで売買すればいいのかは当事者の自由ですが、こういう場合はどうでしょうか？例として、

1.遺産分割や離婚の財産分与で当事者同士、価格が折り合わない。
2.裁判で価格、賃料について争っている。
3.法人が代表取締役（法人のオーナー）又は子会社に不動産を売却したが、税務署から低額譲渡を指摘される可能性がある。

当事者間で利害関係が発生しているとき、又は役所に申告するときなど、「適正な価格」と「その根拠」が問題になります。
通常の売買で不動産鑑定の出番がないとすれば、その時点では争うリスク＜鑑定にかかる費用が成り立っているからでないでしょか。

売買金額が億単位になると、鑑定を取るケースが増えてきます。売買の相手方が打診してきた価格が正しいのかどうかを検証するためです。大手の銀行は融資の際に、鑑定を取ったりもします。不動産業者の価格査定と鑑定の差は、価格に対する根拠の有無だと思います。

マーケットによっては不動産業者の方が詳しいかもしれませんが、イメージ的にはこういうことです。漁師のベテランは自分の漁場について、空の色を見ただけで、天候がどうなるか分かります。ただし、知らない漁場に行くと勘が利かなくなります。気象予報士は、統一的な手法をもっているので、全国どこでも予測する力があります。その代わり、個別の地域の事情については漁師にはかないません。漁師＝不動産業者、気象予報士＝鑑定士と考えればいいと思います。裁判で根拠が問われているのに、天才的な感覚だけでは、通用しません。根拠をロジカルに説明できるかが重要ですから、逆に通常の売買のときは、不動産業者に聞くだけで間に合う場合も多いわけで、フィールドによって夫々の長所があるわけで、能力の上下があるのとは違うと思います。

Answer 2

不動産業を営んでおります。不動産鑑定士の主な仕事は、行政の仕事（役所関係）が殆どで、一般的な取引に関与することは、まずありません。私も損害賠償の裁判の際に鑑定士に依頼しましたが、殆どの鑑定士から断られました経験があります。（裁判の証拠となるような仕事は、したくないそうです）