宅建の質問です。 農地法の5条の転用許可って転用と同時に売る場合ですよね？

Question

宅建の質問です。
農地法の5条の転用許可って転用と同時に売る場合ですよね？いったん自分の土地のまま転用して、買い主が見つかったら権利移転もするという場合は4条許可を受けて数ヶ月〜数年後に3条許可を受けるというかんじで2段階になるんですか？

Answer 1

不動産屋です。
５条は賃貸、贈与、売買とか相手方がいて相手方が農地以外の
用途の利用目的で使用する場合です。
賃貸は所有権は移動しませんが使用収益権は移動するんで
５条になります。
ですので連名での申請です。
４条は所有者本人だけの単独申請です。

Answer 2

農地転用許可を受けただけで農地でなくなるわけではなく、許可を受けた転用事業計画どおりに実際に工事などが完了し、転用目的どおりの用途に使われるようになった後でなければ地目変更登記はできないし、農地法の規制からも外れません。

第4条許可を受けた後、実際には転用せずに放置した後に、第3者に転売しようとする場合は、既に受けている第4条許可の変更承認申請と、第3者に転売することについての第5条許可（第3条許可ではない）が必要です。

揖斐川町「農地転用許可後の事業計画変更承認申請について」
https://www.town.ibigawa.lg.jp/0000011575.html
農地法第4条・5条の転用許可後に当初の事業計画を変更したい場合は、次の「事業計画変更承認申請書」を農業委員会に提出し、承認を受ける必要があります。
なお、変更の内容によっては、改めて転用許可を要する場合や、その他関係資料の提出を求める場合がありますので、事前に農業委員会までお問合せください。

Answer 3

＞農地法の5条の転用許可って転用と同時に売る場合ですよね？

そうです。どっちかというと、売って、買った人が転用する、というイメージです。買った人が家を建てて、農地から宅地に地目変更します。

４条許可は自己転用ですから、許可を受けたら雑種地にして駐車場にするとか、家を建てて宅地にするとか、です。一度地目変更してしまえば、売る場合には農地法の許可は必要ありません。ただし、農地として使っていると農地と判定されてしまうことがありますから、再度許可が必要になります。

３条許可は、農地を農地のまま、農業従事者に売る場合の許可です。

Answer 4

4条で転用許可を受けることができれば、その土地は宅地等、農地ではありませんので、売却時に3条許可を受ける必要はありません。問題はすんなり4条許可を受けられるかです。

巷では3条許可の方がハードルが高いと言われており、立地条件（つまり駅に近いなどの立地区分）さえ良ければ、4条、5条許可の方が取りやすいと言われています。逆に言えば、立地区分が悪いと（農地のど真ん中）、3条で農地のまま売却先を探す以外ないでしょうね。