TAC出版「本試験をあてるTAC直前予想模試宅建士2024」 102ページに「35条書面に記名する宅建士と重要事項の説明…

Question

TAC出版「本試験をあてるTAC直前予想模試宅建士2024」 102ページに「35条書面に記名する宅建士と重要事項の説明を担当する宅建士は同一人でなければならないと解されているが」とありますが、説明は代打の宅建士でもできると思っていました。同一人でなければならないのでしょうか、教えてください。

Answer 1

宅建業法 第35条 第1項より抜粋
「……宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。」

私の解釈では、TAC同様に「同一人でなければならないと解される。」になるのですが、世の中の解釈はそうではないようです。Webを漁りますと、「別人で全く問題ない」や「グレ－ゾーンである」がひっかかります。

■ 別人で全く問題ない
https://mbp-japan.com/okayama/tomisyo/column/3315133/

■ グレ－ゾーンである。
https://smon-hiroba.net/tk/bbs_each.php?rcdId=4282

「グレ－ゾーンである」のコメントには、「同一人でなければならない」○か×かという問題は一度も出題されていませんし、今後も出題される可能性は極めて低いと思います……とあります。

関連する過去問を当たりますと、次の2つを見つけました。いずれも「宅地建物取引業法の規定に違反するか否か」の問で、解答はいずれも「違反しない」となっています。

■ 令和4（2022）年 問40肢ウ（個数問題）
ウ この物件の担当である弊社の宅地建物取引士が本日急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに説明をいたします。私の宅地建物取引士証をお見せします。

■ 平成26（2014）年 問36肢3
3 この物件の担当である宅地建物取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。

これらの過去問から推理しますと、試験機関は「同一人が望ましい」と考えているようです。
これらの設問も「重要事項説明書」に記名した宅建士（記載内容に責任を持っている）に、急に代打を出して適切か否かは疑念を感じます。ただし、問題が「正しい」・「適切」かの選択ではなく、「宅地建物取引業法の規定に違反するか否か」であり、その点では「違反しない」で正しいと考えます。

私見ですが、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に、「同一人でなければならない」・「別人でもよい」が明示されない限り、御質問の内容は出題されないように思います。