宅建について質問です。 借地借家法 借地上の建物の賃貸借についてです。 BさんがAさんから土地を借りていて、 そこに…

Question

宅建について質問です。

借地借家法 借地上の建物の賃貸借についてです。

BさんがAさんから土地を借りていて、
そこに自分の家を建てている場合、BさんがCさんにその家を賃貸しても、土地の利用権の譲渡・転貸にはあたらない

という記述があります。
しかしどこかで、
土地と建物はセットで、建物の使用人が代わると、土地利用も自然とセットとなる、

というような感じの記述も見ました。

前者と後者の違いはなんでしょうか？
また、私が理解していないから質問も変なものになってしまうのですが、
<土地と建物の宅建における関係> について、
セットなのか違うのか、
など、なんの勉強項目でどんな点に注意して勉強すれば良いでしょうか？

わかりにくい質問ですみません、
よろしくお願いします。

Answer 1

借地上の建物を譲渡する場合は地主の承諾が必要です。建物と借地はセットだからです。建物の所有権者に借地権がないとそれは建物が存在する権利を失いうことになりますので、借地上の建物と借地権を分離することはできません。建物を譲渡すると借地権もセットで譲渡されることになります。

一方賃貸住宅付属の土地を利用すると言っても建物建設のための賃貸ではないので借地借家法でいう借地には該当しません。借地権の発生する借地契約はあくまで建物を建てる目的に限定されます。
借家契約によりCは借家と一体となった土地も使えるだけです。借地上の建物を賃貸しても建物の所有権はBのままです。この場合、建物の建つ土地の借地権もBのままです。つまり借地権の譲渡ではないのです。
また、借地のまた貸しというのは、Bが借地した土地にCが建物を建てる場合つまり、土地そのものを他人に使わせることを言いますので、建物を賃貸することによって付属的に生じる土地の利用とは区別されています。

Answer 2

簡単に考えましょう。

前者の借地権は土地を借りて家を建てる権利です。
何千万も出して家を建てた直後に、来年、土地を返せと言われたら困りますよね。

だから、借地権ってかなり重い権利であり、地上権を買い取ったり、30年単位の契約したりする訳です。

逆に後者に関してですが、アパートの入居者に対し、建物は使っていいけど、敷地は使うなって言われても無理ですよね。

アパートを使うって事は敷地も使う訳ですから。

アパートは使ってもいいけど、借地権は無いので、アパートを建て替えたりする権利はアパートの入居者には無い。

そう考えたら理解できませんか？