宅建士は取得済みで、今年は賃管士の勉強をしている主婦です。 なんだか混乱してわからなくなってしまいました。 【管…

Question

宅建士は取得済みで、今年は賃管士の勉強をしている主婦です。
なんだか混乱してわからなくなってしまいました。

【管理受託契約の場合】
①賃貸人と管理業者の管理受託契約→賃貸人への重要事項説明は業者の誰が行ってもいい
②賃貸人と入居者の賃貸借契約(宅建業者が仲介)
→入居者への重要事項説明は宅建士が行う

【サブリースの場合】
③賃貸人と特定転貸事業者のマスターリース契約
→賃貸人への重要事項説明は業者の誰が行ってもいい
④特定転貸事業者と入居者のサブリース契約
→入居者への重要事項説明は誰が行う？

わからないのは④についてです。
特定転貸事業者は自ら転貸なので、宅建業法が適用されませんよね。なので、重説を宅建士が行う必要はなく、業者の従業員なら誰が重説をしてもよいのでしょうか？
それとも、入居者さんを手厚く守る為(？)ここはやはり宅建士の説明が義務ですか？

すごく変なおバカな質問だったらすみません。
なんだか頭が混乱しております。
他にも、上記間違っている部分があれば教えて頂けると助かります。
よろしくお願いいたします。

Answer 1

あげられたすべてで「宅建業者が宅建士をして説明させなければならない」ものはひとつもありません。

そもそも「賃貸人と入居者の賃貸借契約(媒介)」は「管理受託契約」業者にはできません。「宅建業者が賃貸契約の媒介する場合」のみ「宅建士をして説明させなければならない」と法できまっているだけで、「管理受託契約」業者の立場では、そもそも業務が、許されていません。

たまたま「管理受託契約」業者が、宅建業の免許を持っていて、「管理受託契約」業者の立場では無く、宅建業者の立場で媒介するのなら媒介業務ができますが、「管理受託契約」業者の立場で宅建業の業務が直接できるわけではないので、【管理受託契約の場合】というくくりなら、「重要事項説明」の前に、そもそも「業務ができない」ことになります。

転貸を自ら行う場合は宅建業の業務にはならないのはご存じの通りで間違いありませんので、いずれの場合でも宅建業の業務ではありませんから、「宅建士をして説明させなければならない」ことにはなりません。

宅建業の業務ではないからといって、重要事項説明責任を果たさなければ民事的な責任を負う可能性はありますが、それは法律で決められていて罰せられるようなものとは区別されますので、「重要事項説明」は「行わなくてもいい」が正しいことになります。