民法の質問です。代価弁済や抵当権消滅請求という制度が使われるのは、実際上どのような場面なのでしょうか？

Question

民法の質問です。代価弁済や抵当権消滅請求という制度が使われるのは、実際上どのような場面なのでしょうか？抵当権付き建物の取引価額は、安くなると聞きます。そうすると、抵当権者の持っている債権が具体的にどのくらいで、また問題となっている抵当権付き建物がいくらで取引されれば、この制度は利用され得るのでしょうか？

Answer 1

抵当権を普通に実行して競売による売却を試みる場合どうしても当初把握していた担保価値通りの価格で競落されるとは限りませんというかほぼ間違いなくそれより安くなります。そしてなかなか買受け人が現れない場合もあります。そこで任意売却という方法で債権を回収する事が実務ではよく行われます。

任意売却は債務者(設定者)や物上保証人が自ら買い手を見つけて売却する方法です。この場合でも普通の不動産売買よりは安く取引されるけど競売よりは高く売れる可能性が高いです。

その際の売却代金を債権者側がこちらに弁済として払ってくださいと言うのが代価弁済です。(売買代金を債務者に渡してしまうと本当に弁済に当てるのかわからないからです。)そして代価弁済が行われた場合抵当権は消滅することになります。なので代価弁済は債権者(抵当権者)が第三取得者に対して要求するものです。
それとは逆なのは抵当権消滅請求です。これは第三取得者側から抵当権者に対して自己で価値を判断してその価額を提供することで抵当権の消滅を請求するものです。
どんな場面かというと債権者に相談なく債務者(設定者)又は物上保証人が抵当不動産を売却してしまった場合の第三取得者が行うことが多いです。事前に売却を承諾を得ているのなら代価弁済という方法で行われます。ですが今回は債権者の知らない間に第三取得者に渡っています。この時第三取得者側から抵当権者に対して消滅請求をすることができるのです。

この請求を受けた抵当権者はそのまま受け入れるか期間内に競売を始めるかを選ばなければなりません。もし期間内に競売が始まらない場合は承認したとみなされて第三取得者は自己で把握した価値の価額を提供して抵当権を消滅させられます。揉めている場合もあるのでその際は供託でもいいみたいです。

ここからは余談ですが、第三取得者は売主に対してこの抵当権消滅請求の手続きが終わるまで代金支払いを拒めるようになっています。なんせこれから競売になるかもしれないしまだ確実に土地が手に入るかはわからないですからね。