マン管の勉強を始めた者です。

Question

マン管の勉強を始めた者です。区分所有法の◯×演習問題で、

問:一棟の建物に構造上区分され、独立して住居としての用途に供することができる数個の部分がある場合、この数個の部分は、法律上当然に専有部分となる。

とあり、

解:× 専有部分となるためには、構造上及び利用上の独立性に加え、当事者による「区分所有する意思」が必要である。

となっています。
一方我が住まいのマンションは集会室が同棟の一室を使っています。（入口は独立しており、建築当初から集会室として建てられたと思います。）

集会室は規約により共用部分とされていると思いきや、この一室の立場は元より「区分所有する意思」がなかったものと見え、専有部分となりえなかったのなら、当初から共用部分だったのでしょうか？

概念が整理できずモヤモヤしております。
詳しい方のご教授をいただければ幸いです。

Answer 1

『当事者による「区分所有する意思」』の「当事者」とはマンションの分譲業者か賃貸マンションのオーナーのことです。

双方ともに竣工当初は1棟の建物をまるまる所有しているわけですが、分譲業者は文字通り、構造上及び利用上の独立した建物の部分を区分所有する意思を持っていて、その専有部分を分譲していくわけです。

一方の賃貸マンションのオーナーには、構造上及び利用上の独立した建物の部分を賃貸する意思はあっても区分所有する意思はなく、その建物には区分所有法は適用されないことになります。したがって、そこには専有部分は存在しないことになります。

解答の解説の趣旨はそういうことです。したがって、戸別の部屋ごとに区分所有する意思があるとかないとか、そういう問題ではありません。あくまでも1棟の建物全体について、区分所有する意思があるかないかということです。

ですから、たとえば、賃貸マンションのオーナーが空き室を1室でも分譲すれば、その瞬間から、そこには区分所有法が適用されることになります。1棟の建物に2人以上の区分所有者が現れれば、それは区分所有建物となり、分譲した1室はもちろん専有部分になりますし、それ以外の全室もそのオーナーが区分所有する専有部分となります。

さて、あなたのマンションの集会室についてですが、もし室内の造作が居住用に作られているのなら、おそらく分譲会社はそこも分譲すべく売り出したのでしょうが、たまたま空いていたのを集会室にすべく管理組合の総会で決議を挙げ、規約共用部分となったものだと思われます。

かりに当初から集会室（規約共用部分）であったとしても、1棟の建物としては「区分所有する意思」は当然あったことに変わりありません。