不動産関係の仕事をしています。アパートなどの賃貸ではなく、店舗の賃貸です。

Question

不動産関係の仕事をしています。アパートなどの賃貸ではなく、店舗の賃貸です。仕事の中で、例えば改装をしたいとテナントから言われた場合、図面などを出してもらい法的に問題ないかチェックをすることになってます。
例えば間仕切り変更だとしたら、消防設備や内装制限だとか排煙や換気など色々と確認事項があると思います。
最終的なチェックは建築士の資格を持つ人がするのですが、必要な資料を揃えるまでは担当がやります。
しかしながら、そもそも何に注意すべきかや、何を確認すればオッケーになるのかが分かりません。
なので、テナントからこの工事をしたいと言われた時に提出物として何を求めれば良いのか分からないです。
小規模な工事と思っても意外と法的にきちんと見ていくと確認事項が多く、めんどくさい工事だったという事もあります。

もちろん経験の中で勉強するしかないのですが、いきなり建築基準法法令集を読む訳にも行かないです。(読んだだけでは理解できないですが)

私が知りたいのは、建築基準法の全てではなく、そういった改装工事の際に、いったいこの工事は何にあたりが出そうかなのか、それが分かるものです。
そのような基本的な(?)建築基準法について書かれている本などはないですか？？

Answer 1

不動産事務所で同じく主に店舗事務所の賃貸仲介をしております。私の経験からは
変に中途半端な知識で話をするより、図面や資料をもらい、また要望や回答は文書でもらうことに注意をしています。もちろん図面や資料で不明な点は文書で補足してもらっています。これを家主さまやお客さまに取り次ぐだけです。複雑な場合ですと現場に家主さまやお客さまに出向いてもらい立会をします。ここで内装工事業者との説明を記録したり、写真をとるなどして食い違いがおこらないようにします
内装工事業者は建築や内装工事のプロです。当然建築基準法や工事法令は詳しいので、知識の乏しい仲介業者は深く関わらない方が賢明です。変に関わるとトラブルの元になります。それより、契約の条件交渉や成立に奔走するのが本来の仕事と思います。それで仲介手数料を頂けたらいいと思います。不動産業者はこれでいいのですよ。勿論、当たり前の知識は持っておくべきでしょうが。（宅建試験にもある
建築基準法の最低知識くらいは）現場経験から勉強はできますが、餅は餅屋です。
業者に任せておいた方が安全です。ご参考までに。

Answer 2

本で勉強したり、関係法規を習熟したり....とかでは未完で、
現場によって状況が変わるので、先に回答された先生の様に、現場経験の場数をこなして...としか言いようがないと思います。

例えば消防関連で、この内装間取りだと〇時間耐火が必要である...などの施工を要求される時がありますよね。
〇時間耐火の算出は、□□の建材をしようしてればいい...という単純仕様ではなく、
壁面の素材が▽▽で〇の厚み・天井が素材が☆☆、床面の素材が◇◇....が揃っていて、各建材メーカーが指定する施工方法の『組み合わせ』であれば耐火構造が認められる....などと条件が複雑です。
勉強しようとなったら関係法規だけでなく、建材メーカーが発行してる国交省認定の認定建材施工方法も勉強しないと、『勉強』の意味がないです。その量はもちろん膨大です。

なので、自分の場合は関係機関への各種届の提出の手間と併せて、この施工で問題がないかの問い合わせもします。問題ないと言われたらそれでいいわけだし、問題ありと言われたら是正するしかありません。
私が担当した最近の案件では、テナントが調剤薬局という案件で、これは厚労省が定めた設置基準で厳しい物が多く、床の素材でかなり苦労しました。

飲食店・オフィス事務所・介護サービス・薬局・小売店・学習塾・託児所....などとテナントには用途が分かれ、用途がある分だけ建築基準法以外の別サイドの関係法令・基準がセットで付くので、1冊の辞典でわかるものがあれば、私も欲しいです。

主様のように不動産屋に所属してるのであれば、主様が内装関連であれこれ悩むのが仕事ではなくて、施工建築屋から出された施工展開図⇔チェックする建築士先生との橋渡し的な存在・連絡窓口程度のポジションに留まるのでいいのではないですか？
その物件を所有してるというだけで、充分な『ポジション』ですからですから....

教科書で勉強した中途半端な知識のままで施工建築屋と会話すると、施工建築屋は主様の習得状況を無視してガンガンに専門用語・業界通例を話に出してきたりして主様が理解に苦しんでしまったり、ダメ工事（やり直しが必要になった施工）の時に『責任（ダメ工事費用）』を主様に押し付けられたりする危惧があると思います。

Answer 3

似たような仕事もやってます。不動産と建築、リフォームなどなど。
宅建士と建築士と施工管理技師などなど持っておりますが、そういった場合は資格云々より経験による勘が働きます。

危険感知能力であり、裏技を探ることもあり、正攻法に乗せる手管であったり。

本で勉強しよう、というのもありでしょうが、実際にいろいろな業種のお客さまに対し、どうすればできる、なにが必要、時には役所や消防署に赴き、指導を受けてくる。
やったことを身に付けて、次に活かして行くものだと思います。

お客さまに提供するだけでなく、一緒になって進められるようにも心掛けています。