長文失礼します。 家の設計と販売について教えてください。 次の場合、Ａさんは建築士の資格が必要でしょうか？

Question

長文失礼します。

家の設計と販売について教えてください。

次の場合、Ａさんは建築士の資格が必要でしょうか？.

【第１章】

Ａさんは家の間取りを考えるのが趣味であるが建築士の資格は持っていません。
自宅の老朽化が進んできたので、この度、家を建て替える事にしました。
新しい自宅は自分で考えた間取りにしたいと思い、それを設計ソフトを使いプリントアウト。
長く付き合いのある工務店の店主に依頼しました。
工務店からは「あなたの考えた間取りをそのまま採用し家を建てます」とのこと。
その家は１階が２５坪、２階も２５坪の総二階建て。

【第２章】

実はこのＡさん、近所に先祖代々から引き継いだ土地が３つあり、現在そこは空き地状態。
このまま持っていても固定資産税を納めるだけだし売りに出したいが売れそうもない。
そこで思い付いたのが、この土地に家を建て、建売住宅として販売しようと考えました。
まずは１つ目の土地。
先ほど登場した知り合いの工務店にお願いし、またまた自分で考えた間取り図を店主に見せ、これまたその間取りのまま家を建ててくれるとの事。
その家は１階が１６坪、２階も１６坪の総二階。
家が建ち、ちょうど近所で家を探していた学生時代の友人がいる事を知り、その友人に土地建物付きとして販売。

【第３章】

友人に好評だったため、Ａさんは残りの２つの土地にも家を建てて売ろうと思い、またまた自らが間取りを考案。
２棟とも１階が１２坪、２階が１２坪の総二階。
完成後、さすがにＡさん１人で家を２棟も売れるとは思えないので古くからの友人である不動産屋さんに相談。
餅は餅屋で、その不動産屋さんはすぐに購入希望者を発見し販売した。

ここから本題です。

（質問１）
１階と２階合わせて５０坪（１００ｍ2以上）の自宅を設計したＡさんに建築士の資格は必要ですか？

（質問２）
自分の所有している土地に１階と２階合わせて３２坪（１００ｍ2以上）の家を設計し、それを友人に販売するのに建築士の資格は必要ですか？
（この時点では１回ポッキリの販売です。）

（質問３）
自分の所有している土地に１階と２階合わせて２４坪（１００ｍ2未満）の家を設計し、それを不特定多数の人に販売するのに建築士の資格は必要ですか？
（今回、宅建士の資格は無視してください）

Ａさんは建築士の資格を持っていないのですが、自分で設計して工務店に依頼をし、空き地に家を建てて販売できるか知りたいんです。

厳密には建築士の資格は必要だが、仮にＡさんの案をそのまま採用するとしても、依頼先の工務店の店主が建築士の資格を持っていれば可能なんでしょうか？

＊宅建士の資格と金銭面の問題は無視してください。

Answer 1

可能だと思いますよ、実際の所ハウスメーカーなども間取り等は文系卒の営業マンがやってるってのはザラみたいですから。

質問1、Aさんに資格はいらない、工務店には必要。
質問2、Aさんに資格はいらない、工務店には必要。
上記の場合Aさんは(原案)設計者というポジション。トータルの設計と施工監督は建築士が行います。間取りだけで家の設計にはなりませんのでね。

質問3、Aさんにも工務店にもいらないが、結局の所建築確認申請の添付する設計図書等の作成を代理できるのは建築士と行政書士に限られるため余計な出費をしないためにも建築士が必要。

とりあえず法的にはこれで◯かと。

Answer 2

こんにちは、住宅屋です。

問題は何をもって「設計した」というか...というところにあると思う。

どのケースの場合であっても、Ａさんの行為は「間取りを考えた」というレベルだろうから...「設計をした」とまでは言えない。

建築基準法及び建築士法の範囲で言えば...建築地が確認申請を必要とする場所であろうとなかろうと...100平米を超える建物の場合、いづれかの建築士の資格が必要。
販売するとかしないとかも関係ありません。

Ａさんが間取りを考え、その間取り図を渡された工務店が、いわば実施設計という設計家行為をする必要がある。まぁ工務店でなくても設計事務所が噛んでもいい。

いづれかの建築士の資格を持った人間が設計しないと、確認申請は通らないしね。

Answer 3

添付した表に従いますと、質問３のみ建築士が必要な面積に該当していないので、３に対しては、資格がなしでも行けると言えば行けると思います。
しかし、確認申請は必要になる場合があり、その申請書類のであります設計図書は
建築士でなければできません。

法規（建築基準法）を満足する内容を示した、仕様書や工法に対する認定書、設計図、付近見取図などの図面。また、各構造に対して一定の面積や階数以上の建物の場合、地震などに対する安全性の計算を記した、構造計算書が必要である。
これらの設計図書の作成は、一定の小規模建築物を除いて建築士しか行なうことができない（建築士法）。または、それを業務とする場合、建築士事務所登録をした者でなければならない。
これらはあくまでも「確認申請に必要な設計図書」ということであり、「設計」とは別義である。例えば申請上、構造計算書の添付の必要のない建築物であっても設計段階において構造計算が必要とされる場合もあり、また、申請の不要な建築物であっても建築基準関係規定を遵守した設計が行なわなければならない。なお、その場合も設計行為は一定の小規模建築物を除いて建築士の専業である。

ウイキペディアより。

その設計ソフトがＣＡＤで、プランを提示して建築基準法に適合しているか、
水回りの収まりや動線などの使い勝手などを見てもらう必要があります。

あと、設計だけが建築士の仕事ではなく、書類の作成や図面通りに工事が行われているかどうかの監理、そして宅建士のように、重要事項の説明も行います。

なので、Ａさんができるのは、「こういった感じにしたいのですが」という
施主としてのプランを示す程度と考えておかれたほうが良いと思われます。

あと、依頼先の工務店の店主が建築士をもっていればという事ですが、
建築士免許を持っているだけではだめです。その工務店が建築士事務所登録をしていなければいけませんし、管理建築士も必要です。

流石に工務店なので、建築業の許可は取っていると思いますが確認が必要です。

設計も平面図と立面図で終わるほど単純なものではありませんので、
餅は餅屋に任せるのが一番です。

Ａさんが建売のプランを考える場合のアドバイスですが、
自宅の場合は、こだわりなどがある方が良いでしょうが、建売の場合は
万人受けするようなプランでないと売れないこともあります。
質問３のような狭小住宅の場合は、狭さを感じさせない工夫とかは大切だと思います。

至らないところもあると思いますが、参考になれば幸いです。