法定地上権について

Question

法定地上権について「土地について１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより１番抵当権が消滅するときは、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。」、

とありますが、法定地上権の単語の意味は調べつくしましたが、文章としてどうしても理解に苦しみ、
文章の状況が頭の中でまったく想像ができません。

どなたかわかりやすく事例などを交えて教えていただけないでしょうか？

よろしくお願いいたします。

Answer 1

法定地上権の問題。判ってくるとボーナス問題になるので是非ともカバーしておきたい問題です。

まず、最初はこのような状態でした。

土地：Aさん所有
建物：Bさん所有

Aさんの土地の上にBさんの建物が建っている状態です。この時にAさんの土地に１番抵当権が設定されます。

土地：Aさん所有 ← １番抵当権
建物：Bさん所有

１番抵当権者：Xさん

その後、Bさんが建物をAさんに売却しました。するとこうなります。

土地：Aさん所有 ← １番抵当権
建物：Aさん所有

１番抵当権者：Xさん

この後さらに、Aさん所有の土地に２番抵当権が設定されました。

土地：Aさん所有 ← １番抵当権＆２番抵当権
建物：Aさん所有

１番抵当権者：Xさん
２番抵当権者：Yさん

このようなケースで、２番抵当権者であるYさんが抵当権を実行したら、建物のために法定地上権が成立するのか？しないのか？という点が問題になります。

（法定地上権）
第三百八十八条 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

１番抵当権が設定された当時は…

土地：Aさん所有
建物：Bさん所有

という状態でしたが、２番抵当権が設定された当時は…

土地：Aさん所有
建物：Aさん所有

という状態でした。つまり、２番抵当権が設定された当時には、「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され」たのです。ということは、２番抵当権について見れば、民法３８８条の条件を【満たします】。つまり法定地上権が成立するよね！！

…とはならないのです。

理由は２点あります。

理由その１：１番抵当権者Xさんの利益を不当に損ねてしまうから
理由その２：そもそも、法定地上権が必要ないから

です。

理由その１について：
まず、抵当権が実行される様子が理解出来ていなければこの問題は先に進めません。

（抵当権の順位）
第三百七十三条 同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。

抵当権には「順位」があります。この「順位」は抵当不動産から「配当」を受ける順位でもあります。
Aさんの土地が強制競売にかけられたとしましょう。そして抵当権が次のような状態だったとします。

１番抵当権者：Xさん（担保額１０００万円）
２番抵当権者：Yさん（担保額２０００万円）

そして、土地が１５００万円で落札されたという場合、
Xさん＝１０００万円を配当
Yさん＝５００万円を配当

ということになります。まず１番抵当権者が配当を受け取り、その残りを後順位抵当権者が配当してもらうこととなります。これは、１番抵当権者が抵当権を実行しても、２番抵当権者が抵当権を実行しても全く同じルールで行われます。

次に、法定地上権に限らず、通常の地上権も同じなのですが、「（法定）地上権」の設定されている土地（これを「底地（そこち）」と言います）は通常の１～３割程度の価値しか認められないことが一般的という事情があります。
（法定）地上権が設定されている土地は、その土地を手に入れても土地の所有者がその土地を使用することが出来ません。（使用出来るのはあくまでも地上権者）だから、「買ったけど使えない土地」という物に価値を見いだす人は少ないのです。
ということは、土地を落札する人間からしたら法定地上権は「ない方が良い」存在です。
このため、

１番抵当権設定当時→法定地上権が成立しない
２番抵当権設定当時→法定地上権が成立する

という異なる事情が存在するとした時に、「２番抵当権を実行」したばっかりに「法定地上権が成立してしまう」となると、その土地の落札価格は１～３割程度にまで安くなってしまいます。これは、

１番抵当権を実行した→１５００万円で落札された
２番抵当権を実行した→３００万円にしかならなかった

ということになると、Xさんの担保額すら満たさないことになってしまい、結果的にYさんの抵当権の実行によってXさんの利益を大きく損なう結果となってしまいます。

このため、法定地上権の存否については「１番抵当権についてのみ評価する」というルールになっています。

理由その２について：
次に、くだんのケースでは、そもそも法定地上権を登場させる必要性が「全く無い」という理由もあります。

まず、一番最初の状態を思い出してください。

土地：Aさん所有
建物：Bさん所有

Aさんの土地の上にBさんの建物がある…ということはどういう事でしょうか？
他人の土地の上に勝手に家なんか建てたら、「不法占拠者」ということになってしまい、Aさんから「とっとと出て行け！」と言われるはずです。
しかし、これが適法に存在できるからこそ、土地に抵当権ガーという話になっているのです。
ということは、Bさん所有の建物には、「Aさんの土地の上に存在できる理由」が必ずあるはずです。
それは何でしょうか？

①地上権
②土地の賃借権（使用借権）

このどちらかが有るはずなのです。つまり、土地に１番抵当権が設定された当時、実は

土地：Aさん所有
建物：Bさん所有

地上権または賃借権＝権利者Bさん
１番抵当権者＝Xさん

という状態になっているのです。（問題文からこれが読み取れなければなりません）

民法のこの条文を思い出してください。

（主物及び従物）
第八十七条 （略）
２ 従物は、主物の処分に従う。

建物（主物）を処分すると、その建物にくっついてる地上権・賃借権等（従物）もそれにくっついてくるということを言っています。ということは、Bさんが建物をAさんに譲渡すると、地上権や賃借権もAさんにセットで譲渡されることになります。ということは、

土地：Aさん所有
建物：Aさん所有

地上権または賃借権＝権利者Aさん
１番抵当権者＝Xさん

という状態になるのです。
ただし、「混同」の存在を忘れてはいけません。

（混同）
第百七十九条 同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

本来、自分の土地に「自分の地上権」「自分の賃借権」を設定することはできません。このため、本来ならBさんからAさんに譲渡された時点で、地上権または賃借権等の権利は「混同によって消滅」するのです。ところが、今回のケースでは土地に「抵当権」が設定されています。これは１７９条にいう「ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるとき」のケースに当たるため、今回のケースでは地上権・賃借権は【消滅しない】ということになります。

さて、この後に２番抵当権が設定されます。するとこうなります。

土地：Aさん所有
建物：Aさん所有

地上権または賃借権＝権利者Aさん
１番抵当権者＝Xさん
２番抵当権者＝Yさん

このような場合に抵当権が実行されると、この抵当権は「地上権または賃借権」に順位が負けている（劣後している）ため、「地上権又は賃借権」には何らの影響も及ぼしません。このため、この土地を落札した人（Ｐさん）は「地上権または賃借権の付着した土地」を落札することとなります。

土地：Ｐさん所有
建物：Aさん所有

地上権または賃借権＝権利者Aさん
（抵当権は消えて無くなった）

このように、法定地上権を担ぎ出さなくても、建物は適法に存続することができてしまいます。よって、法定地上権は全く必要無いということになるのです。

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法定地上権の問題は、ぱっと見判りにくい問題に見えることがあります。この他にも「土地が共有だった」とか「建物が共有だった」みたいなケースで法定地上権が成立するの？しないの？という問題も取り上げられます。
それぞれのケースで重要なのは、民法の大原則である「利益衡量」という考え方です。また、この他にも「権利がどのような状態になっているか」とか、「登記簿がどんな状態になっているか」というあたりまで思いを巡らせると、あっけなく解決する問題になります。
法定地上権については是非ともボーナス問題にできるように反復学習されてみてください。