AさんがBさんに宅地を売る場合、宅地建物の取引ではあるけど、特定の人物または一回の取引なのでAさんは宅建業の免許は必要な…

Question

AさんがBさんに宅地を売る場合、宅地建物の取引ではあるけど、特定の人物または一回の取引なのでAさんは宅建業の免許は必要ない。ということであってますか？また、Aさんが複数の土地を持っていて、その土地を複数の人に売る場合は宅建業の免許が必要なのでしょうか？
業の定義である、不特定多数の人を相手として、反復継続して取引を行う、に該当しそうな気がするんですが、どうなんでしょうか？

Answer 1

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）不動産売却が「業」に当たるケースについては、私も何度か警察にも確認したことがあるのですが、回数や頻度の「明確な数値基準」は公開されていません。当局のお話では「個別事案ごとに取引の目的・対象者・経緯・態様・反復継続性を総合的に判断」している、とのことでした。

２）例えば、親から300㎡の宅地を相続した子供が、相続税を支払うために売却しようとしたが、300㎡だと広すぎてなかなか買手がつかず、最初の買手が160㎡分を分筆して売って欲しいと言ってきた売った場合、残った140㎡を別の人に売った場合、それが業になる言えるのかといった感じで、目的・対象者・経緯・態様・反復継続性の総合的判断が大事なのだと思います。更にこの取引が仲介会社を通して行われていたら、売主は相応の手数料を支払って行っているので「業」として判断される可能性が更に下がるのかと思います。
※複数だから全て一律にNGになるなら、そのように法律に明記すれば良いので・・・。

★この問題については、明確な基準が公開されていないので、国土交通省の発表している「宅建業法の解釈・考え方」を熟読しておかれた方が良いのかと思います。（関連する部分は、「第2条2号関連」になります。）
https://www.mlit.go.jp/common/001229686.pdf

以上、ご参考になれば幸いです。

Answer 2

＞AさんがBさんに宅地を売る場合、宅地建物の取引ではあるけど、特定の人物または一回の取引なのでAさんは宅建業の免許は必要ない。⇨○

＞］Aさんが複数の土地を持っていて、その土地を複数の人に売る場合は宅建業の免許が必要なのでしょうか？ ⇨ケースバイケース

公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会の「研究会報告書／売買に関する宅建業法の規制について」から抜粋・引用して下記に示します。

研究会報告書よると、相続した物件の取引では、②「取引の目的」、③「取引対象物件の取得経緯」では事業性が低いとあります。このような物件でも、④「取引の態様」によっては、事業性が高いと判断される場合もあります。
総合的な判断になるわけです。

また、報告書において、「事業性が高い」、「事業性が低い」という表現で断定していないことから、判断が難しいケースもあることを示しています。
なお、宅建士の試験問題に関しての御質問であれば、明確に線引きできる表現で出題されていますので、心配は無用です。

――― 記 ―――
■ ①取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
(注)特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。

■ ②取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
(注)特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。

■ ③取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

■ ④取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

公益社団法人 宅地建物取引業協会の「研究会報告書／売買に関する宅建業法の規制について」
p.2～p.3から引用

https://kanagawa-takken.or.jp/wp-content/uploads/2020/06/%E3%80%90%E6%9C%80%E7%B5%82%E7%89%88%E3%80%9128%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E6%B3%95%E4%BB%A4%E5%AE%9F%E4%BE%8B%E7%A0%94%E7%A9%B6%E4%BC%9A%E5%A0%B1%E5%91%8A%E6%9B%B8.pdf

Answer 3

現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

AさんがBさんに宅地を売る場合、宅地建物の取引ではあるけど、特定の人物または一回の取引なのでAさんは宅建業の免許は必要ない。ということであってますか？
→はい、合っています。

また、Aさんが複数の土地を持っていて、その土地を複数の人に売る場合は宅建業の免許が必要なのでしょうか？
→状況（どういう経緯で土地を取得したのか等）によります。

業の定義である、不特定多数の人を相手として、反復継続して取引を行う、に該当しそうな気がするんですが、どうなんでしょうか？
→その複数の土地を転売目的で購入しているなら「業」に該当するでしょうね。

Answer 4

前段はおっしゃるとおりですね。免許不要です。
後段は、まさに不特定多数の人を相手として、反復継続して取引を行う形態ですので、業としての売買に該当し、免許が必要ということになります。広大な土地を分筆して分譲する場合も同様です。