宅建 35条と37条 35条の場合 1.売主が宅建業者、買主が一般人→契約が成立するまでに重要事項の説明して交付。 2…

Question

宅建 35条と37条
35条の場合
1.売主が宅建業者、買主が一般人→契約が成立するまでに重要事項の説明して交付。

2.売主が一般人、買主が宅建業者→何もしなくてよい？重要事項の説明は、宅建業者でない買主や借主に対して行う とテキストにあります。2のパターンはどうなりますか？

37条の場合
3. 売主が宅建業者、買主が一般人→契約後、37条書面を交付。

4.売主が一般人、買主が宅建業者→この場合はどうなりますか？
宅建業者は、一般人から購入したのに37条書面の交付をしなければいけないぽい？んですが本当ですか？

状況が飲み込めず質問文もめちゃくちゃですみません。
言葉を崩して丁寧に教えて欲しいです。
よろしくお願いします。

Answer 1

質問の文章を読んで、少し違和感を感じたのですが、法定講習のテキストを見て、納得しました。確かに業法改正があり、宅建業者が相手なら、35条書面の交付のみで足り、説明は不要です。平成29年4月1日施行です。

以下、自分なりに崩した言葉で、回答します。
例えば、家電製品のテレビを買ったとします。そのテレビの商品取扱説明書があります。それが不動産なら35条書面となります。いわゆる、土地や建物の取扱説明書です。土地や建物の情報の、主要な部分が記載されています。ただ、不動産は法律が絡む商品なので、宅建士が噛み砕いて、分かりやすく説明する必要があります。
説明すべき事項も、買う場合と借りる場合は、異なってきます。
では、誰に交付し説明するか。売買契約なら買主、貸借契約なら借主、交換契約なら取得者です。いわゆる、その不動産を新たに使う人です。相手は情報を持っていませんから。ただ、相手が宅建業者であるプロなら、35条書面を読めば分かりますよね、で説明は不要です。瑕疵は欠陥だとか分かります。むしろ、その方が、効率的だからです。
つまり、素人なら書面の交付と説明、宅建業者なら書面のみ、となります。
それらは、契約の成立の前にする事です。
契約が成立しました。トラブル防止が目的の37条書面は、当事者双方に交付する必要があります。契約書で代用できます。これは、プロでも素人でも交付しなければいけません。後で、こういう決め事をしたじゃないか、と言えるからです。その時に押さえるべき事項が、業法でも決められています。
そんなイメージを持って、コツコツと、押さえるべき事項を憶えると良いです。確かにこれは書かないとマズイだろ、不要だろ、的にです。

自分は宅建は独学だったので(どこまで自分で出来るか、試したかったのが主な理由です)、それらの情報からでも、自分なりに解きながら予想しました。
質問者さんを混乱させるつもりは、全くありません。
売買契約の際に35条書面はどちらか一方に交付すれば良い→これは明らかに✖️
売買契約の際に35条書面を買主に交付した→○
売買契約の際に35条書面を双方に交付した。宅建業法に違反するか→しない(むしろ、余計なことをして、売主には、おいしいことです)
そんな問題は出ないとも思いますが、あれ言える、これ言える、で、出題者側にもなれます。

Good luck!

Answer 2

できるだけ簡素に説明します。最低限覚えなければならない言葉は使いますが、これ以上簡単にすると得点できなくなってしまいますので以下が限界点です。

35条は「各当事者」に「説明・交付義務」がありますが、「各当事者」が業者の場合は「交付義務」だけで説明義務はありません。

ちなみに35条は買主(借主)に説明するためのものなので、ここでの「各当事者」に売主(貸主)側は含まれません。(ちなみに自ら賃貸は宅建業法外です)

37条は「自ら当事者は、当事者の相手方」に交付義務があり、「代理・媒介は各当事者」に交付義務があります。「各当事者」には売主(貸主)買主(借主)全部が含まれます。このとき「各当事者」が業者であるかどうかで区別はありません。

Answer 3

まず、

37条の場合
3. 売主が宅建業者、買主が一般人→契約後、37条書面を交付。

は間違い。

37条の場合
3. 売主が宅建業者、買主が一般人→契約【時か，事前に】、37条書面を交付。

が正しい。

重要事項説明

業者→業者（交付要・説明不要）
業者→一般（交付要・説明要）
※一般→業者（不要）
※一般→一般（不要）

※物件の説明なので、売主（持主）は理解している前提。

契約書面

※業者→業者（交付要）
※業者→一般（交付要）
※一般→業者（交付要）
一般→一般（不要）

※契約内容の説明なので、業者が係われば、交付責任は発生する。